调查:天津房地产市场调查分析报告
[提要]近几年天津住宅市场长足发展取得了较大的成绩，但是，目前尚处于初步发展阶段，存在着诸多矛盾和问题。这是天津市权威部门一份调查研究报告对住宅市场做出的评价。该调查研究报告认为天津住宅市场存在三方面问题：一、房地产市场发展不均衡，结构需进一步完善。到目前，天津房地产市场发展只有20余年时间，虽然市场主体的发育和交易数量已初步形成规模，但是市场结构还并不完善。突出表现在：住房存量市场与增量市场发展不协调，成交不活跃对增量市场的拉动作用没有充分发挥；销售市场活跃，租赁市场发育明显滞后，管理机制不健全，市场秩序较乱；中介服务市
近几年天津住宅市场长足发展取得了较大的成绩，但是，目前尚处于初步发展阶段，存在着诸多矛盾和问题。这是天津市权威部门一份调查研究报告对住宅市场做出的评价。
该调查研究报告认为天津住宅市场存在三方面问题：
一、房地产市场发展不均衡，结构需进一步完善。
到目前，天津房地产市场发展只有20余年时间，虽然市场主体的发育和交易数量已初步形成规模，但是市场结构还并不完善。突出表现在：住房存量市场与增量市场发展不协调，成交不活跃对增量市场的拉动作用没有充分发挥；销售市场活跃，租赁市场发育明显滞后，管理机制不健全，市场秩序较乱；中介服务市场明显落后于商品房市场的发展，中介专业化程度低，服务内容单一，从业人员素质低，市场信誉差，无法满足大规模市场流通的需要；市场经营主体数量多，信誉好、实力强、规模大的开发中介企业市场占有率低等。
二、适应房地产市场经济发展的行政管理机制尚未建立。
天津房地产市场管理体制仍处在计划经济向市场经济转轨过程中，房地产市场宏观调控机制和管理机制仍不健全，不能充分发挥市场机制在房地产资源配置中的基础性作用。表现在房地产市场管理机构分设，政出多门，土地市场的管理、房地产供应计划的管理以及销售管理相互脱节，住宅供应不能及时适应需求变化。商品房销售过程中缺乏有效的监管机制，造成市场竞争不公平。政府部门审批环节多，收费高，效率低，服务意识差，直接影响了住宅的建设和流通速度。政府公共信息服务系统尚不完善，缺乏对市场的科学分析和有效监控。
三、法制建设需进一步加强，市场秩序需进一步规范。
天津房地产执法依据以政府规章和规范性文件为主，房地产租赁等重要的经济活动还没有专项法律、法规。已有的法规、规章还需要进一步修订，立法的水平亟需提高。管理部门市场执法力度小，缺乏有效的监管。住宅销售中虚假广告、无证售房、虚假信息、签定不平等买卖合同、延期交房、面积缺斤短两、产权没有保证、中介乱收费、房屋质量差等侵害购房者权益的现象时有发生，极大地打击了购房者的信心，抑制了消费者的购房欲望。
该调查研究报告认为，解决上述问题须采取五项对策：
（一）深化房改，以制度创新为动力促进市场发展。
建立房地产市场经济体系，就是要在住宅生产、流通、消费、分配环节中充分发挥市场机制的主导作用。随着住宅市场的不断发展，在住宅的流通领域已基本实现了市场化。由于历史原因及住宅商品的特殊性，住宅的生产、分配、消费仍处在计划经济向市场经济转轨的过程中，“十五”期间，要以深化住房制度改革为突破口，全面推进住房商品化、市场化的进程。一是落实住房货币化分配政策，使购房资金及时转化，逐步实现住房分配方式货币化，将住房消费纳入职工工资，彻底切断职工在住房方面与单位的联系纽带，从根本上提高住房有效需求，真正实现职工解决住房问题、改善住房条件找市场。二是加快公房提租步伐，逐步实现公房租金市场化，提高职工购房积极性，促进公房出售，实现住房商品化。三是逐步推进住房消费的市场化，加快住房管理体制和维修体制的改革，通过房管站转制、完善物业管理市场竞争机制，推广和规范物业管理，实现物业管理的社会化、专业化，实现住房的保值、增值，提升物业价值，为盘活住房存量，实现存量与增量市场的联动奠定物质基础。
（二）加大房地产市场结构调整，促进房地产市场持续健康发展。
目前，我国的住宅和房地产业的发展正处在一个特殊的历史时期，从单纯的总量扩大向规模与结构协调发展的方面转变。优化住宅市场结构关系到住宅及房地产业的长远发展。“十五”期间，要从以下方面调整市场结构：
一是大力发展房地产中介服务，拓展住房消费服务领域。首先，将政府对中介市场的监管和中介行业自律制度有机结合，完善和深化从业人员和中介机构的管理，建立公平竞争，优胜劣汰的中介市场调节机制。通过宣传和培训，扶持一批信誉好、群众信得过的中介服务机构和素质高的房地产经纪人队伍。大力推广先进的中介连锁经营与网络经营相结合的营销模式，促进中介机构的规模经营，带动中介市场规模发展，改变中介经营“小、散、差”的局面。其次，不断开拓服务内容。中介企业要面向市场，全面发挥房地产中介在房地产买卖、租赁、交换、金融、担保、装饰装修等住房流通和消费各方面的服务、沟通、协调“润滑剂”的功能，鼓励信誉好的企业在开展房地产评估、咨询、经纪等传统业务的基础上，开展房地产项目管理策划、代理购房、租赁、代办手续、置业担保等专业化、综合化、全程化的中介服务，方便企业和群众。
二是大力发展房地产租赁市场。首先，加强政府对租赁市场的管理，制定房屋租赁的专项法律、法规，明确租赁双方的权利义务关系，减少租赁纠纷，建立房屋租赁协管机制，房管部门要与公安、工商、税务等部门密切配合，通过信息共享、联合办公等形式，对租赁市场齐抓共管，不断完善租赁登记备案制度，将房屋租赁纳入法制管理轨道，从“地下”走向“地上”，维护房屋租赁市场秩序；推行指导租金制度，引导租赁市场价格，为税费的征收提供依据。其次，要降低房屋租赁税费，通过税费优惠政策，鼓励规模较大的专业机构从事房屋租赁的信息咨询、代理经营等业务，促进购房投资，满足企业和群众的不同需要。
三是大力发展住房存量市场，全面促进住房销售。降低卖旧房买新房税费，凡出售已购公有住房、经济适用房、私产房后一年内购房的，新购住房的登记费、手续费和契税按原房屋的出售价款与新购房的价款差额收取。结合完善住房社会体系，发挥房管部门收购旧房，盘活存量房产主渠道作用。市、区（县）房地产市场用部分房改售房资金和公积金增值资金，收购旧住房，装修后作为廉租房向住房困难户出租，帮助居民尽快将旧房变现购新房。支持开发、中介企业开展收旧房售新房业务，减少流通环节。允许开发、中介企业大力开展收旧房售新房业务，为减少开发、中介企业经营成本，应明确经营旧房的代理地位，规范程序，降低风险，提高其积极性。加快未办理产权证房屋的补登工作，解决没有产权证房屋不能上市的问题。加大金融对二手房贷款的支持力度，大力开展个人购买二手房公积金和商业性贷款业务。同时，充分发挥旧住房的金融资产作用，对于旧房不能立即出售的，开展旧房和新房一揽子组合贷款，以旧房和预购商品房共同抵押贷款，提高贷款额度，提高改善型居民的有效需求。
（三）转变政府职能，建立适应房地产市场发展的行政管理体制。
随着改革的深入，房地产市场的发展将由主要靠行政措施和政策调控向靠市场机制自身调节转变。面对新的形势，房地产市场管理部门如何在尊重市场规律的前提下，服务市场、规范市场、培育和调控市场，是摆在我们面前的重要课题。要按照“十五”届五中全会提出的“按照发展社会主义市场经济的要求，进一步转变政府职能实现政企分开，政府要集中精力搞好宏观经济调控和创造良好的市场环境”的要求，下决心突破制约市场发展的体制性障碍，重点做好以下几项工作：
一是加强房地产市场的统一领导，建立运转协调、行为规范的房地产市场管理体制。首先，理顺房地产管理机构，实现房屋和土地市场的统一管理，避免房地产重复发证、重复抵押、重复收费，方便企业和群众。其次，加强政府对市场的统一领导，成立高层次的房地产市场管理委员会。住宅计划部门与市场管理部门定期沟通信息，建立以市场需求引导住宅供应的机制，使住宅的总供应和总需求保持基本平衡。第三，运用税收、价格、行政、舆论等手段引导和调节市场，提高政府宏观调控水平。现阶段，可采取以下政策全方位拓展住房市场需求：结合继续实施两公顷以下危陋房屋改造任务，实施货币还迁政策，拉动住房的刚性需求；结合高校扩招，开拓学生公寓市场；结合城市化进程加快和吸引其他城市投资的需要，降低外省市居民购房办理蓝印户口标准，吸引外省市居民购房；结合对外开放和加入世界贸易组织，开拓高档公寓住房市场。
二是推进政、事、企分开，营造公平竞争的市场环境。加快房地产中介机构和房地产测绘机制转制工作，实现公房置换管理与公房置换经营彻底分离，打破行业垄断，引入竞争机制，减少政府直接干预。房地产中介、房地产测绘按照市场机制运作，使政府、企业和市场的关系真正转到社会主义市场经济的轨道上来。
三是建立完善的房地产市场宏观监测体系。房地产市场管理部门在日常管理中掌握了大量市场信息，将这些信息系统化、网络化、公开化是政府引导市场的重要方式。政府部门要提高计算机和网络的普及应用程度，建立一套与国际接轨的、正确反映市场状况的房地产市场指标评价体系和科学系统的房地产预测和预警系统，准确地了解和把握市场为房地产投资者和居民群众提供咨讯服务，为政府的宏观决策提供可靠依据。
四是加大政务公开力度，全面提高服务水平。首先要加大政务公开力度。在目前公开办事程序、办事时限、办事标准的基础上，公开办事结果、公开财务收费情况。与依法行政相结合，实现政务公开的法定化、制度化；与群众监督相结合，实现政务公开的社会化，与网络技术相结合，实现政务公开的现代化。其次，简化手续提高工作效率。大力推动房屋与土地管理一体化，交易与权属管理一体化。本着方便企业和群众的宗旨，加强房地产有形市场建设，减少不必要的行政审批程序和环节，采取一个窗口收件，内部办理、统一收费，一个窗口发证的工作方式，实现“一条龙”服务，“一门式”办公。增加市场管理的科技含量，逐步实现市场管理部门与开发、中介企业、金融机构的联网，实现管理档案的数字化、信息化，打破地区界限，实现管理信息共享、手续共办，提高市场管理工作的透明度和工作效率。第三，完善政府服务职能，建立全市统一的房地产交易信息网络，建立房地产登记、抵押等交易信息公开查询制度，为交易各方提供交易参考，解决企业、群众买房难、卖房难的问题，加快房地产市场流通速度。
（四）完善住宅市场的金融、财税政策，培育住房有效需求。
住宅产业成为新的消费热点和经济增长点，必须有金融和财税政策的支持。要抓住国家实行扩大内需政策的机遇，加大金融和财税对住宅市场的支持力度，培育住房有效需求：
一是拓宽政策性住房抵押贷款的融资渠道，全面建立住房公积金制度，大力开展个人住房储蓄，吸引社会闲散资金，发行住房金融债券，扩大个人购房抵押贷款的资金来源，支持中低收入者购房。二是开辟和建立住宅抵押二级市场。建立政府担保机构，将个人购房抵押贷款转化为抵押债券，向金融机构发行，盘活金融资产满足不同投资者的需求，解决短存长贷的矛盾。同时建立健全住房抵押贷款保险和担保制度，降低个人购房抵押贷款风险，提高银行贷款积极性。三是构筑有利于住房交易的税费体系。降低住房交易的流转税，实行累进交易税率，归并房地产行政收费，并逐步向“费改税”过渡，使中低收入者购房的交易税费控制在成交价格的2％以内，切实降低流通成本，活跃住房交易。
（五）建立完善的房地产市场法律体系，加大执法力度，迎接入“世”挑战。
市场经济是法制经济。加入世贸组织后，我国要遵守的一个基本原则就是透明度原则，即所有的经济法规必须透明，凡是不公布的，不能执行，因此，加强房地产市场法制建设是我们面临的首要任务。一是要对所有的政策、文件进行清理，对于不符合法律规定的WTO原则的规定要逐步修改或取消。二是对于符合法律要求的规章、文件等要尽快上升为市人大立法，并及时公布。目前，重点要制定有关产权、市场管理方面的单项条例，为加入世贸组织后发展房地产市场提供强有力的法律保证。三是政府要加大执法力度。建立健全房地产市场监管机制，成立全市统一的综合房地产市场执法队伍，完善市场投诉制度，加大对无证售房、虚假广告、中介乱收费、住宅质量低劣等严重扰乱市场秩序的违规违法行为的治理整顿，大力规范市场经济秩序，创造良好的市场消费环境和投资环境。“十五”期间的任务和目标：
1、全面促进住房销售，实现住房存量与增量市场的联动，实现商品住宅销售2700万平方米，存量住宅销售（包括私产房交易、公房置换等）1100万平方米。“十五”末期住房交易存量与增量之比要达到0.6：1。
2、盘活存量房产，培育房地产租赁市场。
建立房地产租赁价格指导体系，完善房地产租赁管理制度。市场租金的房屋租赁面积由“九五”期间的200万平方米达到“十五”末期的1000万平方米。
3、全面提高产权发证率，为活跃房地产市场提供产权保证。
实现房地产初始登记3100万平方米，完成补登1000万平方米，产权证发放率达到90％以上。
4、搞活、规范房地产中介市场。
健全房地产中介行业自律制度，建立有效的市场监管机制和市场调节机制，实现中介机构政企分离。扶优扶强，促进中介企业兼并重组，实现规模化经营。大力推广连锁经营、网上销售等营销方式，鼓励发展房地产营销策划、房屋代理经营、置业担保、购房代理等中介业务，逐步实现房地产产销分离，通过房地产中介进行交易的房屋，达到房屋总交易量的30％。
发展房地产中介机构342家（包括房地产价格评估机构39家）。“十五”末期，房地产中介机构达到870家（包括房地产价格评估机构70余家）。提高中介从业人员素质，培训房地产经纪人3000人，注册房地产估价师400人。“十五”末期，全市持证上岗的房地产经纪人力争达到6000余人，房地产注册估价师600余人。
5、加快房地产市场信息化步伐，建立适应房地产经济发展的权属交易管理模式和服务体系。
应用现代化的信息技术和网络技术，探索并建立运转协调的房地产交易权属登记模式和管理体制。以有形市场为依托，形成网络化、连锁化的服务体系，大力推行房地产市场信息的网络化、社会化、公开化，实现“一条龙”服务，全面提高市场管理的工作效率和服务质量。
6、完善适应房地产市场经济体制的法律体系，迎接入“世”的挑战，制定并出台《天津市物业管理条例》、《天津市房屋租赁管理条例》、《天津市房地产权属登记条例》、《天津市房地产市场管理条例》、《天津市房地产抵押管理条例》等一批地方性法规，推进房地产市场管理法制化；加大执法力度，规范市场秩序，全面提高依法行政水平。
7、提高房地产市场宏观调控水平。
制定并形成科学的房地产市场指标体系，及时、准确地反映房地产市场运行状况，建立并完善房地产市场预警系统，并根据房地产市场运行情况，政府实施相应的调控政策，引导和促进房地产市场健康发展。
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