观点：市场调查乃房地产决策之第一步（上）
[提要]房地产决策的第一步--市场调查《孙子兵法》第三篇《谋攻篇》中孙子提出“知己知彼，百战不殆”的至理名言，当今市场经济中的房地产决策仍然适用这一千百年来的法则。而企业知己知彼的方法就是市场调查。市场调查就是运用科学的方法，有目的、有计划地系统搜集、记录、整理和分析有关市场活动状况的完整资料，为企业经营决策、制定计划提供依据。它是企业了解市场、做到先知先觉，进行市场判断、预测、制定正确经营策略的前提，可以说，它直接关系企业的生存和发展。房地产企业把市场调查作为一种预测市场、辅助决策的重要方法，在认识上是有一个过程的。在卖
房地产决策的第一步--市场调查
《孙子兵法》第三篇《谋攻篇》中孙子提出“知己知彼，百战不殆”的至理名言，当今市场经济中的房地产决策仍然适用这一千百年来的法则。而企业知己知彼的方法就是市场调查。
市场调查就是运用科学的方法，有目的、有计划地系统搜集、记录、整理和分析有关市场活动状况的完整资料，为企业经营决策、制定计划提供依据。它是企业了解市场、做到先知先觉，进行市场判断、预测、制定正确经营策略的前提，可以说，它直接关系企业的生存和发展。
房地产企业把市场调查作为一种预测市场、辅助决策的重要方法，在认识上是有一个过程的。在卖方市场，是不需要进行详细、认真的市场调查的，只要你把房子建出来，就能卖得出去，就一定盈利、赚钱。在那种“时间就是金钱”的年代里，没有一个开发商去浪费时间进行市场调查以及市场发展趋势，因为它是没有用的。
但随着房地产市场竞争的加剧，动作不断规范，如果仍然不去仔细研究市场方向、市场需求，而用拍脑袋的决策方法，凭经验和勇气去做自己的决定，而对市场趋势没有明确清晰的认识，可以想见其成功的机率有多大，而一旦在某个大项目上决策失误，大量的资金被积压在水泥和钢筋上无法迅速回笼，其对房地产企业的打击将是致命的，是无法挽回的，是“一失足成千古恨”的切痛。
越来越多的房地产企业已经认识到市场调查是决策前的关键一步。在房地产开发的不同阶段，市场调查的内容和重点也是不一样的。
一、购置土地前的宏观环境调查
房地产做为不动产，有着不可移动性的突出特点，所以在购买土地前，要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观调查，尤其是对该地块周边的市场供需情况进行详细的调查研究，这一区域各类房地产项目开发量是多少，消化量是多少，现在存量是多少，空置率及租金升平如何，结合该地区近两年各类房地产项目的销售情况，对各类房地产项目的租售价格走势如何进行预测。同时进行需求方面的调查，了解该地区对各类房地产项目的需求情况。根据以上供需的宏观调查结果，确定该地块大致的产品定位--是做哪一类房地产项目，即：住宅、写字楼、商场或其它类型建筑。之后，对所确定的类型项目进行更为细致的调查，以确定做哪一档次的项目，即高档、中档、低档或者是外销、内销，以及主要客户层的范围，再进行相应的经济测算，即进行征地、拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用的估算与预计收入之间的综合盈亏分析。在合理的利润率条件下，才能做出是否购买的决策。应该说这一阶段的市场调查结果往往是最为关键的，因为据此做出的决策将直接关系到项目经营的成败。
二、产品定位分析
在购置土地后，就要进行更为详细而有重点的市场调查分析，依据所确定的产品宏观定位，对同一档次的项目市场供给情况及主要客户层的具体需求进行调查，以给要开发的产品提供更为细致的定位指导。以居住性项目为例，要根据主要客户群消费水平、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型，各类户型的建设比例，是采用什么样的“装修标准”等。对于主要消费群体的调查，可以通过直接向可能的潜在客户调查，也可以向租赁者了解客户心态，因为租房与买房的人对于房屋的渴望心理是相同的，它们对于房屋的需求也是相同的，而且许多租房者就是潜在的客户。所以通过对组织者的调查去了解客户的心态是最巧妙的捷径。把调查来的素材进行综合分析研究、最后使产品定位明确。
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