《新地产》2002年北京楼市十大预言
[提要]《新地产》2002年北京楼市十大预言《新地产》去年曾经与3家知名顾问代理公司共同推出2001年市场10大预言，经过一年时间验证，10项预言都基本符合市场状况，准确性得到市场认可。时至2001年年终，一些著名顾问、代理公司都对明年市场提出自己的预测观点，12月21日，《新地产》邀请京城主要顾问代理公司中原物业、伟业顾问、金网络、信达行、协成行、成业行、红石行等众多专业人士，对明年的市场走势进行探讨，再次推出2002年的10方面市场预测。一、供应量与成交量比翼同升专业人士普遍认为：明年市场供应量将进在今年基础上一步增加
《新地产》2002年北京楼市十大预言
《新地产》去年曾经与3家知名顾问代理公司共同推出2001年市场10大预言，经过一年时间验证，10项预言都基本符合市场状况，准确性得到市场认可。时至2001年年终，一些著名顾问、代理公司都对明年市场提出自己的预测观点，12月21日，《新地产》邀请京城主要顾问代理公司中原物业、伟业顾问、金网络、信达行、协成行、成业行、红石行等众多专业人士，对明年的市场走势进行探讨，再次推出2002年的10方面市场预测。
一、供应量与成交量比翼同升
专业人士普遍认为：明年市场供应量将进在今年基础上一步增加，而成交量也随之有所上升。
主要原因是预期明年宏观经济形势走好，股市逐渐回升，国家公务员薪资水平不断上升，企业住房分配货币化的贯彻展开以及明年银行将加大个人购房消费贷款的投放力度、相关配套行业将为购房者提供更优惠条件等，为市场提供了有力的需求支持。开发商也将深入研究市场，明年将更多提供符合客户需求的产品，提高市场的有效供给。
伟业顾问总经理林洁认为，目前市场处于盘整阶段，明年市场总体乐观，金融支持和各种利好因素的作用会在明年下半段进一步显露，因此预计市场在明年下半年全面活跃。
虽然市场成交量仍将增长，也有部分专家认为，不断增大的市场供给，必然增加空置房屋数量与开发商的市场风险，必须引起开发商注意。信达行副总经理殷伟明提出，最大的风险在于开发商盲目开发项目，可能为今后埋下隐患。
二、居住类物业市场价格整体趋降
人们最关心的房价走势上，与会人士一致认为明年北京地产市场总体成交价格将稳中趋降。
主要原因是明年大量地处边缘组团、低价位、大规模的项目将涌现，从而增加中低价位项目比例，拉低整体市场价格。
成业行总经理张寒燕一针见血地提出，房地产行业希望取得超额利润的时代已过去，2002年起北京将开始进入平民化消费时代。金网络公司副总经理林金城也指出：京城楼市会更多的出现开发商以提高产品性能价格比，提高配置等方式调整相对价格。
伟业顾问认为：虽然明年市场价格整体表现趋降，但是一些特定区域内的差异化产品，还是存在较大的价格上涨空间，如CBD地区内的高档外销公寓有很大的发展机会，价格上有较大的上涨空间。但要满足以下条件：客户群体对区域的普遍认可、做出与区域内同类产品的差异化、消费群体对此类产品有很大有效需求，满足以上条件的产品价格可能不降反涨。
三、新兴热点地区更为分散
明年房地产开发热点区域不再像前几年一样突出明显，热点区域呈现出不同产品有不同热点区域的特色。基本认同CBD、亦庄、中关村等地区。
伟业顾问看好高价位居住物业的CBD地区和京密路与温榆河相交地区；中等价位住宅的亦庄开发区及京通路以北的东四环沿线；中低价位住宅的通州地区和京开路沿线地区。
中原物业、协成行、成业行都看好中关村地区，协成行总经理王晓航认为以中关村为核心的西部高科技园区和商务、商业区已经规划完成，其写字楼建设量在未来五年内将达到500万平方米，包括建筑面积有2个东方广场大的科技城，如此大的写字楼推案量必将平抑房价，也会吸引更多的成长型企业入住该区域，加之商务公寓在建筑品质、购买贷款、使用年限和投资便利性上都不低于甚至好于写字楼，商务公寓市场将被更多的人看好。
成业行认为热点地区将会是具有复合题材的低密度住宅与具有国际水准的公建项目：新热点区域将是海淀西山地区及南四环地区。此外，西四环沿线、万柳地区、石景山等区域也被部分专业人士看好。
四、写字楼稳定上升 商铺成为新宠
在住宅物业稳重趋降的同时，明年办公、商用物业受到看好。一些地区内写字楼的发展将保持较快的发展速度，商铺会呈现较为突出的发展势头。
中原物业总经理李文杰认为：北京写字楼市场从2000年开始复苏并以较快的速度发展，价格上升，成交量增大。中国入世后，更多的外资企业来华投资，给北京带来的将是大量的写字楼及高档公寓需求。虽然CBD规划已出台、中关村改造工程正在加紧进行、金融街规划近日也隆重登场，这三大商务区未来将会建设大量的高档写字楼，但近1、2年写字楼的供应量不会很大，写字楼市场供不应求的局面仍将会持续，已经建好的写字楼将吸引国外大公司争相进驻。
随着入世成功，国内流通市场进一步开放会极大地刺激商业物业的发展，根据其他成熟市场的经验，商业物业的售价通常要高于写字楼和公寓售价的30％，北京商业物业市场仍有较大发展空间。与百货公司和大型超市相比，商铺将会有更好的市场发展空间。预计明年非居住类物业，尤其是写字楼和商铺类物业的市场将会呈现出供需两旺的良好发展势头。
五、豪宅市场供需放大
中原物业认为“入世”对中国富豪阶层成长将起到极大推动作用，各种机遇有助于本土富豪的产生，中国向世界敞开大门后也会吸引世界各国的富豪们关注、投资、置业中国。不少开发商将目光投向这一市场，预计明年这类产品的供应量将继续增加。
伟业顾问认为：明年大户型豪宅必将是一个市场亮点。受高价位项目可观的高利润回报吸引，许多发展商都将涉足高档物业的开发，竞争的日趋激烈将使高端市场的供给向更符合需求特点的方向发展，预计明年会出现一些物有所值的高档房。成业行也预测：别墅与豪宅仍是明年热销产品。供需进一步放大。
然而由于豪宅市场客户群有限，也不能过分乐观，红石行总经理屠红兵认为明年豪宅可能有价无市，难有很好表现。王晓航则认为：目前北京在售、在建和拟建的豪宅项目已达120余个，愈1200万平方米，市场供需永远都是金字塔与倒金字塔的对应，供应的越高档符合的人也就越少，2002年的豪宅市场并不会非常火暴。
六、房地产营销遭受考验
由于市场竞争会更加激烈，明年营销还会有炒作成分，但开发商单凭炒作和广告打天下明年将不可能。明年市场中，勇于创新的，注重方方面面的细节，靠卖点群支撑的项目将获成功。营销会回到产品本身，产品完整的功能组合形成卖点群，靠这些卖点群来吸引不同需求的购房者。代理商接项目更容易，而创造营销佳绩更难，对代理商将形成严重考验。
预计明年房展会还会是最有效的销售工具，但季节性不再象以前那样强，也不会象以前集中在几个月份，在展出时间上趋于分散；各种有针对性的展会会多起来，比如分地区的房展会，项目联合巡展，不同住宅类型展出。另外北京也可能出现上海那样的购房超市。由于购房者单个项目看房会花费大量时间和精力，房展会仍为购房者选择购买项目主要的途径。伟业认为在房地产市场，IT业将承担起市场平台构筑者的角色，与开发商和消费者共同参与房地产市场的建设和发展。
七、主流产品面积趋小、四环以外热度增加
中原认为明年北京房地产市场的主流产品依然是中档商品房，2002年该类住宅均价预计会上升，但上升幅度不大。从产品本身本质来讲，中档住宅户型面积和设计将更加迎合主流客户需求，适中的面积、求实的设计以及临近市郊的位置将使其均价控制在7000元/平方米之内，但不会低于5000元/平方米。在位置上，普遍认为将在大量客户需求将出现在四环与五环路之间。
在户型方面，由于主流客户的年龄构成主要集中在26~45岁之间，其家庭以两口、三口为主，过大的户型将难于出售，而80~120平方米的两居室和三居室住宅则会受到更多客户的喜好。建筑形式上板式小高层仍是最具吸引力的产品。红石行认为公共交通方便的4000到6000元/平方米项目有望成为市场主流。
八、装修标准提高，但毛坯房不会退出市场
在装修方面，主流客户中的多数人依然希望交房时为毛坯房。究其原因，这部分购房者年龄轻，乐于追求时尚和个性有一定的生活情趣，最重要的是他们可以负担装修费用，而毛坯房价格相对便宜也便于装修，因此毛坯房仍然具有一定的市场，将不会在明年（至少是上半年）完全淡出市场，但由于国家政策各开发商又不得不进行相映调整，预计菜单式装修将有较大市场。
成业行也预测高档房中将有更多的进行整修并有提高装修标准的趋势。中低档房仍旧是以毛坯房为主流，但毛坯房不会退出市场。
九、低密度住宅受宠 TOWNHOUSE市场空间有限
中原认为：TOWNHOUSE市场将在岁末年初再次掀起供应热潮，明年还将有不少新项目上市，供应量的大量增加将导致供过于求，使市场竞争加剧。从客观上看，TOWNHOUSE再有吸引力也只是一种换代产品，且作为一种新品种，在产品设计规划等方面还很不成熟，过分的炒作掩盖了本身存在的一些缺陷，随着入住者的增加，这些不足会逐渐暴露，对日后的销售造成一定的影响，另外，北京目前的人口及发展状况决定并不适合大量建造低密度住宅。因此，TOWNHOUSE虽有一定市场，但发展的空间有限。成业行认为TOWNHOUSE产品经过一年市场入住后的使用，将走入产品设计的进一步调整期。
明年的低密度住宅类产品将获得更大的发展空间，其市场占有份额也将获得相对较明显的提高。作为多层住宅和别墅之间的产品，低密度住宅的出现是符合客户需求出现多元化的一种必然的发展趋势。基础设施的建设力度加大，边缘集团的启动，绿改项目的建设使城市边缘区域具有了居住的条件。
十、入世后明年北京房地产市场的外资总量会有一定程度的增加，但不会大量涌入
普遍认为外地开发商的大规模进京必将加剧北京楼市的竞争，外地开发商进入北京，不仅带来充足的资金，也带来了先进的规划设计、营销理念及物管理服务，对京城楼市的快速发展起到积极的推动作用。成业行认为会导致北京开发商运营手段的进一步市场化，平均利润率进一步降低。
伟业认为入世后，外资投入总量将有一定程度的增加，其中包括东南亚及欧美地区的外资，但不会出现大量外资涌入的现象，国外开发商也不会直接参与房地产的开发与建设。明年将处于外商投资的初步"试探期"。真正规模性的大量投资要在2003年及以后。与欧美资本的谨慎态度不同，明年东南亚的其他地区和国家将继续加大在北京的投资力度。香港和台湾的投资将会大大增加，象香港李嘉诚这种雄厚的大型集团会不断介入国内市场，或是参与开发，或是直接投资。
中原认为入世后，会有更多外国房地产企业到中国来投资建房，将为房地产市场带来大量充裕的开发资金。从开发项目的档次方面看，入世后，关税将逐步下调，各种国外新型建材的价格也会随之降低，这样开发商花同样的钱就能建设出品质更好的住房，使开发项目的档次得到提升，加上外国开发商带来的引导时尚潮流的规划设计、先进的营销策略及更加人性化的物业管理经验，都将促进整体市场的档次普遍的提高。
红石行也认为：北京房地产市场发展不成熟，操作不规范会对境外资金进入造成困难。
（本报将在今后几期中陆续登出部分顾问、代理行对明年市场的预测报告，敬请有兴趣的读者予以关注。）
责任编辑/sf005
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