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开发商改变小区规划——不违法，但违约

　　[提要]问：居律师，我买的房子10月底就要交房，今天我去看了一下房子，发现小区里许多地方与我买房时看到的沙盘上的小区布局不一样了，有些地方盖了塔楼，有些应是绿地却变成了配电房。开发商说是规划变了。我是否有权拒绝验收并追究开发商的违约责任呢？答：开发商交房必须符合交房的全部条件。交房的条件，不仅是指房屋必须符合《合同书》对房屋的要求（如面积、质量、设计等），还包括房屋必须符合《合同书》之外双方对房屋的环境所达成的一致。房屋的环境就是开发商在售房时发给购房人的宣传材料（如：模型、沙盘、图纸、图片、文字）中所宣传的小区内部的整体
问：居律师，我买的房子10月底就要交房，今天我去看了一下房子，发现小区里许多地方与我买房时看到的沙盘上的小区布局不一样了，有些地方盖了塔楼，有些应是绿地却变成了配电房。开发商说是规划变了。我是否有权拒绝验收并追究开发商的违约责任呢？ 答： 开发商交房必须符合交房的全部条件。 交房的条件，不仅是指房屋必须符合《合同书》对房屋的要求（如面积、质量、设计等），还包括房屋必须符合《合同书》之外双方对房屋的环境所达成的一致。 房屋的环境就是开发商在售房时发给购房人的宣传材料（如：模型、沙盘、图纸、图片、文字）中所宣传的小区内部的整体环境。开发商所宣传的小区内部的整体环境可能包括：道路、车库、绿地、供电、通讯、供水、供气、供暖、楼体外饰、总体布局等等。开发商对小区整体环境的宣传是非常具体而明确的。 无论是购房人还是开发商，在签定购房合同时，双方对模型、沙盘、图纸、图片、文字中的内容的理解是唯一的，即：房屋的环境是要兑现的。房屋的环境也是购房人决定是否与开发商签约必不可少的考虑因素之一，所以，开发商发给购房人的上述宣传材料，已经构成《合同法》上的“要约”，即便开发商是将宣传材料当作一种广告手段来散发的，按《合同法》的规定，仍然视为“要约”。 虽然在《合同书》中没有关于小区整体环境的内容，但合同并不仅限于《合同书》。《合同书》只是合同的一种典型的表现形式，或者说是证明合同存在的一种最常见的证据。《合同书》自双方当事人签字或盖章时成立。 除了《合同书》之外，其它能够证明当事人“要约”或“承诺”意思存在的证据，如：电报、电传、传真、电子数据、电子邮件、图片、物品等，也是合同的组成部分。 《合同书》之外的其它形式的合同在承诺到达要约人时成立。购房人与开发商签订购房《合同书》的同时，也是对开发商就房屋环境的“要约”表示了承诺。购房人对开发商的这一“要约”的承诺一经到达开发商，有关房屋环境的合同即告成立。 在购房人与开发商签订的《合同书》之外，购房人与开发商就小区的整体环境作出的“要约”和“承诺”所达成的意思一致是客观存在的，证明在《合同书》之外购房人和开发商就房屋的环境达成的合同存在的证据就是：开发商的模型、沙盘、图纸、图片、文字等宣传材料。 您提出的这个问题非常普遍。对开发商改变小区环境的行为，没有一个业主不愤怒但又苦无良策。开发商也自以为其对小区环境的改变是经过规划部门许可的、是合法的，就可以不承担任何责任。其实不然。 开发商改变小区环境无论是否经过规划部门的许可，即无论是否合法，都构成对购房人的违约。购房人有权以小区环境变化为由退房并追究开发商的违约责任；亦可以不退房，在追究开发商的违约责任的同时，以小区环境变化导致房屋品质下降为由要求开发商降低房屋销售价格。 转贴自交易网-购房顾问居律师答疑
责任编辑/sf006
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