影响二手房价的六因素
[提要]因为二级市场的交易是在公平、自愿、平等的基础上实现的，它能够体现出真正的供求关系，因此只有二手房的价格才能真正体现房产的真实价值。如果真正站在市场的角度，二手房的价格受以下一些因素的影响：１、折旧率。房屋竣工后即进入折旧期，混合一等结构房屋折旧期限为５０年，每年的折旧率扣减２％。２、户型。旧房的户型落后，功能陈旧，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减１０％。３、楼层。以小高层为例：１层和２层为基准价，５层和６层扣减３％，７层扣减５％，３层和４层为加３％，若是顶层则扣减５％。４、朝向。朝向如无朝南外门窗，扣减５％。５
因为二级市场的交易是在公平、自愿、平等的基础上实现的，它能够体现出真正的供求关系，因此只有二手房的价格才能真正体现房产的真实价值。如果真正站在市场的角度，二手房的价格受以下一些因素的影响：
１、折旧率。房屋竣工后即进入折旧期，混合一等结构房屋折旧期限为５０年，每年的折旧率扣减２％。
２、户型。旧房的户型落后，功能陈旧，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减１０％。
３、楼层。以小高层为例：１层和２层为基准价，５层和６层扣减３％，７层扣减５％，３层和４层为加３％，若是顶层则扣减５％。
４、朝向。朝向如无朝南外门窗，扣减５％。
５、小区环境。无物业管理和非独立封闭分别扣减５％，省、市重点小学区加１５％。
６、心理因素。人们一般不愿意购买二手房，会有难以逾越的心理障碍，扣减８％。
实例验证：
某住宅1990年建成，此房位于２层（共７层），建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。
属于“三小”套型，-10％，折旧率12年×（-2）＝-24％，楼层-3％，
朝向：南北，非小区和无物业管理：（-5％）＋（-5％）＝-10％，
重点中小学区：+15％，心理因素-8％；
而当地商品房价格为4500元每平方米，计算：4500－（4500×24％＋4500×10％＋4500×３％＋4500×８％－4500×15％）＝2700元／平方米。
上例中二手房价格是从当地的商品房价格求得的，反过来，消费者也可以从当地成交的二手房价格推算出商品房的真实价格。
责任编辑/sf006
地产资讯，更多精彩在首页
| · 厦门第五届人居展--数数展会现场的 |  |
厦门搜房网 | |
| · 盘点：问“英雄”出处 众地产大腕 | |
大中华地产 | |
| · 汶川地震中 震惊世界的十大捐款现 | |
天涯论坛 | |
| --------------------------------------------------- | |||
| · 六一儿童节 把可爱的房子送给可爱 | |
太平洋女性 | |
| · 全国十大天价房地产 厦门无一楼盘 | |
中财网 | |
| · 带你认识地震云【多图】 | |
青岛搜房 | |
| --------------------------------------------------- | |||
| · 单身MM的6套经典公寓设计 | |
太平洋女性 | |
| · 10款家居精品看看韩国男女如何装饰 | |
搜房论坛 | |
| · 居家好风水 17图教你转运最实用的 | |
太平洋女性 | |
 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
