新世纪住宅产业发展特点

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2002年07月10日09:52 来源：中国建设报   

当前，住宅发展的新特点主要表现在以下四个方面： 　　1、住宅建设仍处在总量增长发展阶段。2、住宅建设已经进入以需求为导向的发展阶段。 3、住宅建设方式正走向科技高度集中的集约型发展阶段。4、住宅与房地产市场已进入法制 化、规范化发展阶段。这些新特点将表明住宅产业将朝着以下几个方面发展： 　　一、住宅的质量已经转向全方位品质的提高 　　（1）住宅性能与质量。 　　一是户型面积与标准。目前“户型大型化”已成为一种误区。户均建筑面积在80—100 平方米左右，是比较稳定、普遍接受和相对看好的户型。居民购房选择小户型已经成为趋势。 二是户内安全与保障。建设部已经出台了《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，对室内环 境污染物浓度限值提出明确的要求，同时，对勘察设计内容、施工、建筑材料等方面提出指 标要求。这部规章的出台，填补了我国民用建筑室内环境标准的空白。 　　（2）节能与供热方式改革。 　　从2000年10月1日起实施的《民用建筑节能管理规定》（建设部第76号令），对建筑节 能提出了明确的要求，住宅节能，一方面要强制淘汰不符合节能要求的技术和产品，另一方 面，需要加大科技创新，依靠科技进步，推进节能技术的改革与发展。目前住宅节能主要工 作是积极推进“三改”工作，即墙体、门窗、供暖方式改革。 　　（3）节水、节地和治理污染。 　　住宅建设中，一是推行节水型卫生器具。二是在新建居住区推广生活污水回用技术。三 是推广雨水收集利用技术。把生活污水、雨水进行处理利用，不仅能节水，而且减少了排污 量，取得双赢的效益。节约土地资源，不仅是节约住宅成本的要求，也是住宅建设中坚持可 持续发展战略的要求。 　　（4）住宅一次装修到位。 　　做好住宅装修一次到位，一是确定准确的住宅性能定位，把握市场发展态势，提供适销 对路的装修品位。二是正确认识住宅装修统一性和特殊性的关系，即共性与个性的关系。北 京市已逐步采取措施取消新建住宅毛坯房的做法，即将出台《关于加强新建商品住宅家庭居 室装饰装修管理若干规定》，规定了开发企业开发商品住宅应做到一体化设计、施工、安装要 到位，不允许甩项验收等。 　　二、企业成为住宅质量控制的主体，品牌成为企业发展的基础。 　　（1）住宅生产企业的集团化、规模化发展是住宅质量的基本保证。 　　目前全国房地产开发企业2．7万多家，其中一、二级企业不到20％，真正有实力的企 业大概也就占10％，80％以上的企业为三、四级或等外企业，整体素质不高，开发很难形成 规模，工程质量没有保证，应按优胜劣汰的原则进行清理、整顿，特别是那些规模小、资质 差的项目公司，要从严控制。随着我国加入WTO已成定局，世界经济一体化的即将到来，来 自国外的资金、技术和管理理念的冲击，目前国内的房地产企业无法与国外大的企业竞争， 不管是住宅部品的生产企业，还是房地产企业都将面临着严峻的挑战。因此，加快企业资产 重组，提高集约化水中，实现集团化、规模化发展是房地产生产企业面临的必然选择，也是 实现住宅产业现代化，提高住宅质量和住宅建设劳动生产率的迫切要求。 　　（2）品牌、质量是发展的关键。 　　住宅生产企业以品牌、质量求中场、求发展、求效益，是市场经济的必然结果。品牌是 建立在优良质量的基础之上，质量靠先进的设计理念、先进技术和优良部品来提升。住宅建 设必须把提高品质，突出特色，节约资源放在更加重要的位置。质量不仅是安全、耐久，同 时包括功能质量和环境质量等，节约资源不仅是建设过程中的节约，还包括住宅投入使用后 的资源节约，如节水、节电、节能及污染的防治。因此，未来住宅建设在坚持走可持续发展 道路前提下，加强生态与环境的保护，积极开发新能源、新技术，营造舒适的居住环境是住 宅发展的主潮流，住宅的品牌也只有在此基础t才能永保生命力。 　　（3）推进住宅产业现代化是提高住宅质量，占领市场、创建优民品牌的根本途径。 　　住宅工程的质量涉及住宅的规划、设计、施工和维护管理，涉及住宅部品的开发、生产、 供应等多方面，推进住宅产业现代化就是用现代科学技术加快改造传统的住宅产业，在住宅 建设中紧紧依靠科技进步，提高住宅规划设计水平，积极开发、推广新材料、新技术、新工 艺和新设备，逐步形成系列化开发、规模化生产、商品化供应、社会化服务的生产、供求体 系，实现住宅建设的标准化设计、工业化生产、机械化施工、规范化管理的社会化大生产， 提高住宅建设的劳动生产率，推动住宅建设整体水平提高。 　　三、促进住宅建设持续健康发展的有效途径 　　坚持以需求为中心是保持住宅设持续健康发展的根本保证。积极探索推进住宅产业现代 化的载体和途径是当前住宅建设的一项重要任务。 　　（1）国家康居示范工程作为产业化载体的实施，带动和推动住宅产业现代化发展。 　　一是住宅设计把保证住宅全寿周期质量作为设计的基本原则，把住宅安全、耐久性能作 为设计质量保障的基础，在住宅建筑、结构、抗震、防火、热工、节能、隔声、采光、照明、 给排水、电气、暖通空调等专业设计中应满足居民对住宅适用性的要求，在住宅的规划设计 中突出强调设计的均好性、多样性和协调性。二是大力推广和应用先进适用的住宅成套技术。 这是示范工程的标志和核心，也是项目能否立项的关键。住宅产业化成套技术包括：建筑与 结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术 及施工建造技术等七大技术体系。三是积极推广应用优良住宅部品。住宅部品体系是构成成 套技术体系的基础，是促进住宅更新换代的主要环节，要通过示范工程不断完善住宅部品的 通用化、系列化体系，引导住宅部品标准化的发展。 　　随着国家开发西部进程的推进，西部地区发展住宅产业现代化迎来了千载难逢的发展机 遇。一是国家投资政策向西部的倾斜，为西部创造了良好的投资环境和市场前景。二是西部 地区拥有丰富的自然资源和良好自然坏境，为发展住宅产业奠定了坚实的基础。三是西部地 区受历史条件的影响，城市基础设施落后，城市建设发展的潜力很大，为推进住宅产业现代 化提供良好的市场环境。四是随着西部的发展，投资环境和市场环境的不断完善，大量的投 资和人才会西迁，东西部之间的差距会逐步缩小，住宅的需求会发生根本性变化，推进住宅 产业现代化，提高住宅质量，改变住宅建设的生产方式是形势的迫切要求。西部地区推进住 宅产业化要注意的几个问题，一是处理好发展与保护问题。保护包括历史遗迹的保护、自然 生态环境的保护。二是认真贯彻“节能、节地、节水、治污”等方面产业政策。三是要认真 总结发达地区的经验教训，少走弯路，提高效率，四是要因地制宜，探索适合本地区特点的 住宅产业化发展道路。 　　（2）积极开展住宅产品淘汰、推荐认定制度，完善住宅部品的通用化体系。 　　往宅部品体系是建立在通用化、系列化和集成化基础之上，必须有优良性能的部品做保 障。因此淘汰落后产品，推荐认定适合产业发展需求，满足住宅适用性要求的优良部品，完 善住宅部品的配套、集成是推进住宅产业现代化的基础性工作。当前应重点做好以下工作： 一是编制住宅部品淘汰产品及替代产品目录，引指住宅部品技术的健康发展。二是会同有关 部门开展住宅部品集成化、通用化工作，引导住宅部品工业化的发展。三是研究制定需要引 进国外的技术、产品的有关技术评估、产品认定的相关办法和技术标准，为迎接WTO，提出 有利于国内企业发展的政策建议。 　　（3）积极推行住宅性能认定制度。 　　住宅性能认定是对住宅的适用、安全、耐久、坏境、经济性能的综合评价，并对其分等 定级。其评定的结果是对住宅规划设计、施工、部品质量的综合检验，也是对住宅产业化水 平的检验，这种制度通过后评估的作用促使住宅开发、设计、施工、部品配套等各环节精心 组织、精心管理，提高住宅的整体质量，从而推动住宅产业现代化的发展。 　　（4）扶持和引导住宅产业集团的发展，造就新型的住宅产业现代化基地。 　　住宅生产企业的规模化、集团化是住宅产业实现集约内涵型发展的重要保障，有利于促 进产业竞争，保证工程质量和产业化水平。因此，引导和扶持一批以房地产开发为龙头，从 事住宅及其部件、配件的研究、开发、设计和各种材料部品的生产企业，是加快住宅产业现 代化的有效途径，这些企业应成为房地产业的支柱和骨干，具有产业现代化综合体的优势， 他们不仅在即期市场上占有较大份额，而且要有足够的技术储备，为开发新的市场领域超前 做好准备。要积极鼓励这些企业集团参与到示范工程的建设，并在技术上予以引导，政策上 予以支持，培育以系列化新型住宅产品生产为主导，从事住宅产品和技术的研究、实验、开 发、推广的住宅产业现代化基地。

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