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行业人士大点评：菜单式装修房如何接受市场考验

　　[提要]“沪杭两地菜单式装修房发展研讨会”近日在杭州举办，来自上海、杭州的菜单式装修房的开发商和上海市住宅建设管理部门有关人员在会上各抒已见。为让更多的即将开始菜单式装修房的开发商汲取经验，现特将发言者观点摘录如下：怡东建设发展公司总经理高海祥认为：开发商提供全装修商品房是住宅产业化进程的必然趋势，但现实中全装修与个性化的矛盾也是必然存在的。我认为主要应从三方面去解决：一是观念更新。个性风格是与时俱进的，演化发展的，而房屋装修具有较长期的稳定性，不可能寻找到既稳定又多变的方案；二是开发商和设计师要创新，要把方案建立在设计工
“沪杭两地菜单式装修房发展研讨会”近日在杭州举办，来自上海、杭州的菜单 式装修房的开发商和上海市住宅建设管理部门有关人员在会上各抒已见。为让更多的 即将开始菜单式装修房的开发商汲取经验，现特将发言者观点摘录如下： 怡东建设发展公司总经理高海祥认为：开发商提供全装修商品房是住宅产业化进 程的必然趋势，但现实中全装修与个性化的矛盾也是必然存在的。我认为主要应从三 方面去解决：一是观念更新。个性风格是与时俱进的，演化发展的，而房屋装修具有 较长期的稳定性，不可能寻找到既稳定又多变的方案；二是开发商和设计师要创新， 要把方案建立在设计工程统一，风格兼容个性软装的基础上，而不要去迁就某种不确 定的“风格”或“个性”，让业主在相对稳定的硬装平台上发挥自己对软装饰的风格 追求；三是整个市场的定位从地段、价格、房型的选择，延伸到装修标准的选择上。 使全装修呈现出多层次、丰富多采的生动局面。 上海滨江置业有限公司工程部经理秦毅已积累了一些经验：我们的做法是主要抓 建材质量控制和施工质量控制。装饰建材质量控制主要抓住建材材质的内在质量，通 过对材质的检测和已使用该材质单位的信息反馈等，来确定该材质是否符合质量要求， 只有达到标准的才能使用；在装饰施工过程，通过开发商监理对施工进行全方位的控 制，对每一道工序进行分步验收，层层把关。做到发现问题立即整改，决不将问题带 入下一道工序中。每一道工序的验收全部按国家和上海市有关装饰方面的规定进行验 收，实行“谁验收、谁签字、谁负责”的验收责任制。我们在以上两方面控制的同时， 对已装修好的样板房进行封样，使小业主对今后所装饰出来的房屋有一个实样对比， 使其有一个比较直观的质量评判标准。我们还对全装修房实行两年的质量保修期，对 小业主作出承诺：两年内由于装修造成的质量问题由开发商负责，两年后实行终身保 修。 青之杰房地产地产公司副总经理史兴华认为：发展商作为住宅产品的开发者和出 售者，虽然他的大量工作都用在了开发上，但最让他有“感觉”的一定是他的销售， 可以讲发展商在征地、规划、设计、定位和选合作者等方面越做越细、越做越精的主 要原因，就是想让他们的产品能卖个好价钱。如今在地段、规划、设计等等都被开发 出来作为一种卖点、一种促销手段后，全装修会不会也被用作一种提高产品品质从而 带来新的卖点呢？答案是可以肯定的。因为现在无论社会上的哪一个层面，对全装修 都已有了较为肯定的认识，加上发展商现在已责无旁贷地成为装修质量的第一责任人。 为了适应这一潮流，不让自己的产品留下太多遗憾和瑕疵，发展商是一定会博采众长， 不断推陈出新，以达到他的最终目的的。 爱建公司从８０年代初在开发外销商品房时曾作过尝试，当时主要的销售对象是 境外人士，产品受到了普遍的欢迎。上海爱乐置业有限公司总经理助理茅钧从实践中 体会到：客户定位是全装修房开发成功的关键。全装修房的开发对购房者来说有两个 主要心理障碍：一是个性化，二是价格，客户群体主要是那些有一定的经济能力，但 没有足够的时间，对生活品质有一定的追求，但没有相关专业知识的人。此外，全装 修房并不是提供给客户一个完整的“家”，“家”是需要客户自己经营的，全装修房 只是提供基本功能框架，让客户在个性化上继续发挥，所以全装修房的开发重点应是 厨卫，功能、设备配置充分做到合理，让客户在厅房上通过软装修有更好的个性化体 现。 在杭州率先进行装修房试点的浙江新都房地产开发有限公司副总经理张法荣谈起 这个话题时感慨颇深：在实施装修房时，一定要明确客户的主体，有的放矢。把装修 看作是一个舞台背景，力求做到简洁化，因为在装修时，动得越多个性就越少，不利 于用户的装饰。我们推出的南都银座楼盘，每平方米装修费为１０００元，而客户自 己出１０００元肯定无法达到这个材料的水平，这样，装修房就有一定的市场。目前， 南都银座已出售３０４套房子，仅存３套。 上海每年住宅竣工１６００万平方米，从今年开始，房地产市场处于热销阶段， 很多楼盘在预售开盘时即出现排队现象。在这种只要有房不怕卖不出去的大好形势下， 开发商大都不愿意做住宅全装修，颇有急功近利之嫌。那么作为管理部门，如何开展 全装修房试点呢？卢湾区住宅发展局工程科科长颜文生认为：首先，提前介入，因势 利导，对新开工住宅基地，在扩初时就建议实行住宅全装修。其次，组织老总及规划、 设计、施工人员参观上海全装修最好的住宅，并通过召开座谈会，让他们知道住宅全 装修是发展趋势。例如：上世纪８０年代，多数香烟不带过滤嘴，目前改进为基本上 要带过滤嘴，只有少量香烟例外，使抽烟人由不习惯抽过滤嘴到习惯的过程。通过宣 传，大家一致认为卢湾区处于上海中心城区，淮海路是上海著名街区，又有新天地等， 在这个区域获得一块土地称得上是获取了钻石地段，理应精心设计施工，打造精品楼 盘，使价值体现在价格上，这样开发企业也能得到利润的最大化。 上海市从去年开展新建住宅菜单式全装修试点工作以来，政府主管部门积极开展 倡导工作。在市场经济条件下，新建住宅菜单式全装修工作能否走向健康、可持续发 展之路呢？徐汇区住宅发展局产业科科长高世昀认为：其重点在于菜单式装修能否有 效解决好质量与成本问题，换言之：质量是基础，价格是关键。目前，从上海几十家 开发商参与菜单式全装修试点情况来看，质量与成本问题是能够有效解决的。由于开 发商对装修质量有明确的承诺，一旦消费者把房子买下来后发现问题，如果责任在开 发商一面，就会出现退房或赔偿，开发商的损失可想而知。因此，开发商为确保装修 质量和后期服务，势必采取专业化设计、施工及监理，同时精心优选列入“菜单”的 产品和装饰企业。此外，由于开发商可以成规模批量化装修，可以通过采用模数化设 计、工厂化生产、整体化安装，减少了住宅生产过程中的现场操作，降低了劳动强度， 又消除了影响施工质量的人为因素。价格方面，菜单式全装修工程开发商可以对设计、 施工、材料集中批量采购，价格可以降低。同时由于菜单式全装修工艺过程中少了一 些交叉破坏，总成本与总售价应当更加合理，装修部分的性价比将会提高。在座谈会 上，所有参与全装修的企业一致认为，装修房的关键在厨房和卫生间，质量和品牌的 选择至关重要。德国柏丽（杭州）公司经理杨海波提醒开发商应注意：在厨房装修时， 不要等到房子造好才让材料商介入，根据实际经验，介入的最佳时机应在房屋设计时 就开始，这样，更有利于装修工程的整体和谐。
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