房地产资产证券化：一条延长的信用链
[提要]房地产资产证券化：一条延长的信用链近日国务院要求人民银行总行重新提交建行个人住房贷款证券化方案。据报道，已被央行通过的中国建设银行最终修订的方案只是一种抵押债券的概念，即表内融资方式，尽管如此，信贷资产证券化总算是走出了第一步。而此前个人住房贷款证券化问题一拖再拖，也正是由于央行希望商业银行通过表外融资的方式出售资产，而各大商业银行的方案，则无一例外地要求表内融资。两种融资方式的区别在于：银行的证券化资产到底是拿来出售还是拿来抵押。拿来出售才是标准意义上的个人住房贷款证券化，而后者则只能叫做住房抵押债券。商业银行之
房地产资产证券化：一条延长的信用链
近日国务院要求人民银行总行重新提交建行个人住房贷款证券化方案。
据报道，已被央行通过的中国建设银行最终修订的方案只是一种抵押债券的概念，即表内融资方式，尽管如此，信贷资产证券化总算是走出了第一步。而此前个人住房贷款证券化问题一拖再拖，也正是由于央行希望商业银行通过表外融资的方式出售资产，而各大商业银行的方案，则无一例外地要求表内融资。两种融资方式的区别在于：银行的证券化资产到底是拿来出售还是拿来抵押。拿来出售才是标准意义上的个人住房贷款证券化，而后者则只能叫做住房抵押债券。
商业银行之所以一齐选择表内融资方式，其实是为降低自身不良资产比率。
房地产证券化作为一种筹资的创新手段，产生于上个世纪50年代的美国。60年代后期，美国等发达国家的房地产证券化模式已逐步成熟。1968年美国将联邦国家抵押贷款协会改为联邦住宅借贷抵押公司，同时建立政府国民抵押贷款协会。在建立以上两个机构的基础上，美国创造性的推行了住房抵押贷款证券化，其主要运作方式是由以上两个机构承保所有金融机构购房抵押贷款的债权，然后通过合法的手续和途径发行股票、债券和国债，将贷款的债权变现，并将变现后的资金通过购买债权等方式还给贷款的金融机构，使有关金融机构加快资金流动，持续不断地给新的购房者发放新的贷款。
美国著名经济学家弗兰克·法布齐和弗兰克· 莫迪格利亚尼同时指出：“资产证券化的金融创新浪潮，其真正意义并不在于发行证券本身，而在于这种金融工具彻底改变了传统的金融中介方式，在借款人与贷款人之间，架起了更有效的融资渠道。”它将传统的由借款人——金融中介机构——储蓄者的信用链条，延长为一个由储蓄者、借款人、中介机构、保险机构、投资机构和众多中小投资者组成的更长的信用链。
我国房地产证券市场的发展趋势主要有以下三种形式：
１、房地产企业进行股份制经营。即包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股等形式投资房地产企业，从而使上市公司与房地产业结合。严格讲这些形式并不能算作房地产证券化。本来股份制就是企业组织经营的一种类型而已，而证券化有其相对特定的含义，并非所有同房地产有关的与证券相结合的形式都是房地产证券化。
2、以基金形式表现出来。第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者投资于房地产的资金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报。
3、在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未用证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化，可称之为“准房地产证券化”。这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。据了解，我国累计住房公积金每年以上百亿元的速度增长，发展的空间相当广阔。
房地产证券化主要有两种形式：一是针对具体的房地产项目发行的债券，简称为ＡＢＳ，即“以资产为后盾的证券”；二是住房抵押贷款的证券化，简称为ＭＢＳ，即“以抵押贷款为后盾的证券”。
与证券化的概念相对应，房地产的证券化表现为两个方面：一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品而在资本市场上筹集资金。
虽然我国以商品化为核心的住房体制改革，具有一定规模的抵押信贷市场体系、相对高效率的证券市场体系和相对完善的房地产及房地产金融法律法规体系，都为推行房地产证券化奠定了基础条件和各种保证，但无疑也存在着不可低估的障碍：1、我国金融机构对房地产行业的贷款面临着巨额呆帐和不良资产的风险。2、我国的《证券法》未对国有商业银行金融资产证券化作出单独的规定和描述。3、缺乏健全的个人信用制度。但我们坚信，有国外成熟的经验和国内巨大的市场需求，中国的房地产证券化进程和前景依然乐观。
责任编辑/SF001
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