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我国亟待开发房产反向抵押贷款寿险

　　[提要]随着我国城市居民自有房产拥有率已达80％以及我国老年化社会的到来，中房集团董事长孟晓苏博士呼吁：政府有关部门应加紧研究并适时推出“房产反向抵押贷款”寿险服务新险种。所谓“房产反向抵押贷款”寿险，是指在老年居民中普遍推行“抵押房产、领取年金”的寿险服务。这种服务将已经拥有房屋产权的老年投保人的房屋产权抵押，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋价值“化整为零”，分摊到投保人的预期寿命年限中去，按年或按月将现金支付给投保人。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，直至投保人亡故，保
随着我国城市居民自有房产拥有率已达80％以及我国老年化社会的到来，中房集团董事长孟晓苏博士呼吁：政府有关部门应加紧研究并适时推出“房产反向抵押贷款”寿险服务新险种。 所谓“房产反向抵押贷款”寿险，是指在老年居民中普遍推行“抵押房产、领取年金”的寿险服务。这种服务将已经拥有房屋产权的老年投保人的房屋产权抵押，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋价值“化整为零”，分摊到投保人的预期寿命年限中去，按年或按月将现金支付给投保人。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。 统计表明，我国65岁以上人口接近10％，已步入老年化社会，老年人口今后仍将以年均3．2％的速度增长，这一趋势对我国老年人口的社会保障体系提出了严峻的挑战。一方面，公房出售使一些老人形成了较大的家庭财产；另一方面，大多数老年人的生活不富裕，因为价值不菲的自有房产不可能先行出售或出租盈利。如果以“反向抵押贷款”用活这笔固定资产，完全可以成为目前我国大部分老年居民建立寿险保障的重要出路。 据测算，北京一个60岁的老人，住房面积100平方米，房屋八成新，经评估房屋现价50万元。按我国人均寿命男性为69岁计算（地区差异尚未计入），投保人的寿命计算基数为9年。9年后房屋折损和房屋与土地增值相互抵消不计。保险公司扣除预支贴现利息25％（按年息6％计算），按75％计算给付额约为37万元。再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，这位老人每年可以得到4万多元，每月可得到3000多元。 无可置疑，一个退休老人如果每月可以得到几千元的保险给付金，而且终生源源不断，其生活将得到极大的改善。此外，根据我国的国情与民情，专家认为在实施“房产反向抵押贷款”寿险时，还可以制订一套允许房产“赎回”的办法，在不损害保险公司利益的前提下，为投保人留出一个随时可以退出的通道；投保人亡故后，保险公司还可以给予其子女以购买这套房屋的优先权，这有助于满足有些老年人希望故后让其子女拥有这套房屋的愿望。 专家指出，“房产反向抵押贷款”寿险服务，在发达国家已被证明是成熟的保险产品，可为保险公司拓展服务领域获得巨大的保险收益。在我国推行“房产反向抵押贷款”不单是一项保险产品的设计，更是一项具有重大社会意义的系统工程，它对有效扩大居民消费，拉动国民经济持续发展，将产生积极地影响。
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