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经济适用房要兼顾“经济”与“品质”

　　[提要]1998年7月出台的国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，具体地对我国住房供应体系中适应低收入家庭的住房类型明确定位为经济适用房和廉租房。应该说这一低收入家庭住房供给体系的确立是解决我国低收入者住房问题的先决条件，那么如何使之运转良好、供应得力则需要在实践中不断总结经验。日前在天津举行的2002年国际住房与规划联合会第46届世界大会上，有关专家就当前经济适用房在分配、开发和设计等相关环节中出现的一些热门话题展开了讨论。专家指出，面对我国低收入住宅体系亟待完善的客观现状，需要从政府决策部门、
1998年7月出台的国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，具体地对我国住房供应体系中适应低收入家庭的住房类型明确定位为经济适用房和廉租房。应该说这一低收入家庭住房供给体系的确立是解决我国低收入者住房问题的先决条件，那么如何使之运转良好、供应得力则需要在实践中不断总结经验。 日前在天津举行的2002年国际住房与规划联合会第46届世界大会上，有关专家就当前经济适用房在分配、开发和设计等相关环节中出现的一些热门话题展开了讨论。专家指出，面对我国低收入住宅体系亟待完善的客观现状，需要从政府决策部门、管理部门到住房的开发者、设计者和低收入家庭自身全面保证这一体系良好的运转和健康的发展。 经济适用房的“经济性”不容忽视 根据大会提供的一份资料显示，目前中低收入者能够承受的经济适用房价格为家庭年收入的4倍左右比较合适。以此推算北京一个双职工家庭4年的收入承担一套60平方米的经济适用房，其价格应在1400元／平方米左右，事实上北京经济适用房的房价在2600—4500元／平方米之间，远远高于期待值。而一项对北京、上海等5个城市的居民进行的抽样调查也显示，60％的人认为经济适用房的价格过高，15.24％的人认为可以考虑，而仅有24.65％的人认为能够承受这一价格。所以，在多数人眼中，经济适用房还远未体现其“经济性”。 就这一现象，与会的一位建设部主管领导指出，事实上，当前经济适用房的价格偏高是由多方面因素造成的，一部分原因就是某些开发商在建设和销售过程中，并未将国家给予的优惠政策落到实处，而是把政府减免的部分税费依然计算入住宅成本，或是增加不合理的收费以赚取额外的利润。这就要求经济适用房市场不断完善相关的制度和法规，并加大监管力度，从而减少投机者的可乘之机，保证低收入家庭的利益。同时，国家也可以通过调整有关税费政策等手段来调节经济适用房的价格，毕竟这一市场不同于商品房市场，不是完全靠市场机制起作用，政府的介入和引导不仅是必要的而且是必须的。 不过，鉴于经济适用房的价格实行政府指导，按包本微利的原则确定，有关专家表示，社会大众对于经济适用房“降价”的期望还是应该寄托在住宅成本的降低上。从住宅开发者的角度而言，不断地改进生产方式和管理体制，就可以通过降低工程成本和管理成本而达到住宅总成本的降低。如一些大型的房地产开发企业可以利用其雄厚的实力和得到保证的工程质量，利用信誉和品牌效应进行规模化的集约式建设，使资源得到有效配置和高效使用，从而降低成本，赢得市场。从住宅开发的组织者的角度来看，则可以在经济适用房和廉租房之外，通过政策手段鼓励更多样的开发模式参与到低收入住宅的供给体系中。这样一来可以丰富房源，同时也能在一定程度上起到稳定房价的作用。如北京市以住宅合作社的方式已建房200多万平方米，为3万户居民解决了住房难的问题。这种方式是由个人投资为主，自愿参加，共同建房，由于属于非交易的市场行为，因而不需缴纳商品房的相关税费，从而使住宅成本降低。 “低收入”也需要高品质住房　 提及“低收入住宅”，人们很容易做出这样的推论：既然是面向低收入家庭，房屋造价当然不能太高，所以低收入住宅必然也低造价，甚至继续推论出低收入住宅也必然品质不高————其实这是认识上的误区。专家表示，“低收入”未必“低造价”，“低造价”也未必“低品质”。“低收入”也要求“高品质”，是住宅开发者特别是设计者所应该明确建立的概念。 天津大学建筑学院的安定博士认为，由于政府政策的扶持和社会补贴的介入，低收入住宅未必依靠压低造价来获得低价格，品质当然更不一定低。再者，从对低收入家庭的人文关怀和社会发展的角度来看，低收入住宅更应当保持相当的品质要求。低收入住宅区不应当成为整个城市住宅的败笔，也不应过多地体现着贫富差距的悬殊，相反它应当鼓励居于其中的人们安居乐业和追求美好未来。 所以，即使是为了降低成本而追求住宅的低造价，也决不等同于粗制滥造。特别是对于住宅的设计者而言，没有低品质的项目、只有低品质的设计。面对低收入住宅在造价、面积和功能上所可能出现种种条件的制约，作为其品质保证重要一环的建筑师应当承担起相应的责任。安定博士强调指出，建筑师应该最大限度地挖掘住宅的潜力，力求利用有限的空间和手段为居者创造出尽可能舒适的生活空间，特别是对于低收入家庭的生活状况和生活方式，设计者必须给予准确的了解和足够的尊重，这样才能给自己的设计作品以准确的定位，也才能实现以人为本的精品设计。
责任编辑/SF001
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