五大理由拷问泡沫说(吴铭)

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2002年11月19日09:49 来源：中华建筑报  吴铭  

如何看待“泡沫说” 国内很多地方的房地产市场都有一定的泡沫成分，房地产业容易产生泡沫的主因是房地产的生产周期长，其他行业一旦市场饱和，调整得比较快，房地产相对较慢，投资上的失误比较多。加之中国储藏财富的模式比较少，一般是银行存款、证券、股票、债券，另外是房地产。那些先富起来的人，很多都投资在房地产方面，买下来以后空置的比例较大，这样就造成了资源的浪费。有泡沫不一定就是拐弯，有些地方，比如上海这两年比较热，资金流进的同时，价格就上升，价格上升，就吸引更多的资金流进来，形成自我提升的机制，越升，就有越多的资金流进，这样价钱就升得快。北京也有这样的情况，就有能力吸引北京以外的资金流进来，因此造成了供应量和实际消耗的能力有了距离。 如何看待土地招标制度 土地招标制度很好，一方面可以避免房地产业过热，另一方面可以防止出现泡沫。中国拥有房地产的人越来越多，个人买楼的比重很大，如果房地产价格跌下来，购买群体就会受到很大的打击。比如香港房地产价格一跌下来，消费能力就受到了影响，零售业、餐饮业、娱乐业就相应地萎缩了，失业率就上去了。所以政府在调整房地产业结构的时候应该小心，应该做的是控制土地的供应量。 房地产应关照普通大众 造成目前高档市场供过于求的原因在于，中国是先富起来的人买楼，还有一大批人买楼是靠单位分配，自己还没有达到真正可以买楼的程度。香港在上世纪七八十年代建的楼房都是小单位，50平方米左右，现在大一点，也就是六七十平方米，超过100平方米的在香港每年建楼量中占不到10％，我们建的楼都是给普通大众的。如果房地产业健康发展的话，应该是从底部顶上去的，普通人买了房子，生活好了，再改善，再换楼，一层一层地换上去。国内现在还是少数人的市场，将来国内的房地产发展应该是大众市场。 香港地产商的调整能力更强 国内很多发展商由于是国有企业，所以对市场的反应不够快。1993年、1994年，国家实行宏观调控的时候，当时国内的发展商对市场改变的反应是比较慢的。而香港的发展商，因为是自己的钱，一不对路马上就降价了。国内很多房地产公司因为使用的是国家的资金，因此管理人员不愿降价，因为一降价就好像是告诉别人我的决定做错了，所以这种浪费会更大。将来个人发展商比例加大以后，调整能力会快一点。 外埠企业进京赶考不易 房地产公司是本地的占优势，这在全世界都是同出一辙，外地来的一定没有本地的有优势。一是对本地经济发展情况的不了解，二是人际关系不如本地的发展商。外来的资金拿不到土地就只能在公开市场买，公开市场竞争的价格和成本比较高，这批公司风险比较大。香港发展商要到内地去投资，你的决策人员最好就在本地，到北京投资，做决定的人最好住在北京，才能感受到北京的脉搏，遥控是很危险的。不能看报告，看数据，这些数据有时是凑出来的。

责任编辑/sf008

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