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经济适用房新规定房地产一、二级市场的影响

　　[提要]近期，各大媒体相继报道了关于买卖经济适用房最新规定，经济适用房新规定的出台在一定程度上缓解了京城百姓的承受能力，是真正从改善居民实际居住条件的方向出发的。“链家·宝业”就经济适用房新规定对房地产一、二级市场的影响进行如下分析：新规定限制了部分购买人群“链家·宝业”调查数据显示：市民中42％的购房人可承受总价20万元的房子，27％的购房人能够承受总价20万至30万元的房子。而经济适用房项目的政府最高限价4500元/平方米，正好符合了京城中低收入家庭（占全市家庭的70％至80％）的购买力。自1998年推出经济适用房以来
近期，各大媒体相继报道了关于买卖经济适用房最新规定，经济适用房新规定的出台在一定程度上缓解了京城百姓的承受能力，是真正从改善居民实际居住条件的方向出发的。“链家·宝业”就经济适用房新规定对房地产一、二级市场的影响进行如下分析： 新规定限制了部分购买人群 “链家·宝业”调查数据显示：市民中42％的购房人可承受总价20万元的房子，27％的购房人能够承受总价20万至30万元的房子。而经济适用房项目的政府最高限价4500元/平方米，正好符合了京城中低收入家庭（占全市家庭的70％至80％）的购买力。自1998年推出经济适用房以来，购房者中有84%属于中低收入家庭，另外16%则属于高收入家庭。由于高收入者的介入，一些经济适用房项目户型越来越大，甚至出现豪华跃层，与普通百姓的购买力相去甚远。经济适用房变的即不经济又不适用，失去了其存在的意义。新出台的规定，对经济适用房的居室面积（限定80平方米/套）及购买人群有了更进一步的限制，并且将已购经济适用住房再上市时间修改为5年，再上市时还需补缴政府免除的综合地价款。因此，超过这些标准的购买人群只能将目光转向二手商品房、二手经济适用房和部分价格较为低廉的新建商品房，进而增加了二手房及部分质优价廉的新建商品房的需求人群。从而促进商品房的再上市交易热潮。 房地产投资人士转换目标 房地产投资置业者选择经济适用房进行投资置业，主要原因是经济适用房对购买人群没有严格的限制，并且质优价廉。以通惠家园经济适用住房为例，该项目地处八王坟地区，紧临地铁站口，该地区普通商品房的价格在6500元／平米左右，而通惠家园仅售4000元／平米。以3％为标准计算其应交土地出让金，在已购的经济适用住房上市交易时，需补交款项约为195元／平米，这样其上市的成本将在4195元／平米左右，再扣除税费等因素，则该地区经济适用住房购房者可获得收益2000元／平米左右。 朝阳区是经济适用房最集中的地区，随着地铁复八线的开通，地铁周边的区位交通也将得到更大的改善，相应的房地产项目会有更大的增值潜力。与投资商品房相比，他们更看中经济适用房的升值潜力和比较低的价格。以往经济适用房再上市需要交纳土地出让金为总房款的3%，随着新政策的出台，经济适用房再上市需补交的费用将调整为北京市国土资源和房屋管理局按当年同地段商品房应缴纳的地价款的相应数额或比例进行收取，无疑加重了经济适用房再上市的法码，商品房在申请初建时，要缴纳的综合地价款相对于经济适用房要高很多。新出台的规定缩小了购买人群的范围，在一定程度上将缓解经济适用房的供需矛盾，真正解决京城百姓的居住需求。但是限制了大部分投资者，意味着开发商必须把一部分客户拒之门外。“链家·宝业”市场部专业人士认为：新规定对投资者的限制瓶颈，使得他们的目标渐渐转向二手房及新建商品房。、由此可见，经济适用房新规定，将对京城房地产业的一、二级市场联动将起到很大程度的促进作用。 附：京城部分区域房产价格对比表 京城二手房、商品房、经济适用房价格对比（单位：元/平方米） 经济适用房 商品房 二手房 区域 项目名称 价格 均价 均价 均价 昌平区 昌平回龙观 回龙观 2600 2550 3300 2950 昌平区 天通北苑 2650 昌平区回龙观 回龙观 2600 昌平区 松园小区 2350 朝阳区 朝阳区垡头 翠城馨园 3180 3428 6224 5150 朝阳区管庄 建东苑 3100 朝阳区双桥路甲1号 双惠 3210 朝阳区东坝 朝阳新城 3310 朝阳区十里堡 青年路 3800 朝阳区黄杉木店路 富华家园 3800 朝阳区酒仙桥 电子城 3600 房山区 房山区良乡卫星城 北潞园 2400 2375 2200 2000 房山区 行宫园 2350 丰台区 丰台区 诚苑小区 2400 3304 4870 4250 丰台区青塔 长安新城 3950 丰台区石榴庄 顶秀新园 3690 丰台区沙子口路65号 富祥家园 3950 丰台区马家堡 明月嘉园 3720 丰台区成寿寺 世纪风景 3840 丰台区丰台北路 丰体时代花园 3670 丰台区大红门西路 怡然家园 3690 丰台区岳各庄 岳各庄新村 3860 丰台区木樨园桥南 建欣苑 3600 石景山区 石景山区玉泉路 翠谷玉景苑 3850 3466 4500 4197 石景山区田村北街 田村北路 3230 石景山八角游乐园 晋元庄 3320 大兴区 大兴区西红门镇 瑞海新城 2280 2280 3500 3188 宣武区 宣武区广外小红庙南 乐城家园 4300 4300 5500 4700
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