住宅“养老金”存在约2亿缺口 潜在“火山”值得警惕

人老了有养老金，房子老了要怎么办？实际上，从1999年开始，住宅也有一笔专用的养老金，这就是按这一年出台的《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》规定：该办法实施以后，开发商应该按照建设总投资的2%，划拨公共设施专用基金，存入市建设主管部门设立的业主委员会专用账户。从这一年开始，小区公共部位的维修经费来源就有两块：公共设施专用基金与公共维修金。根据市政协社法委的调查：从1999年开始征收公共设施专用基金至今，到账金额仅53%，还存在大约2个亿的缺口。专家警告，这样大的漏洞简直是一座潜在的“火山”。

[录播]

大多数的老百姓可能只熟悉自己每月按照面积总数缴纳的公共维修金，对由开发商缴纳的公共设施专用基金却了解不多。

[同期声]

市建设与管理局房地产与物业管理处副处长邱永聪：

这个基金目前我们厦门的规定是由开发商按照建设总投资扣除地价2％缴交这个是用于小区公共部分不分栋部分这个是由维修基金来承担维修的职责第二个部分就是业主每月缴交的按每平方米每个月两毛钱一般用于小区以栋号为单位的维修我们习惯上叫做小修小补[录播]由开发商提供的公共设施专用基金按要求存入市建设主管部门设立的业主委员会专用账户，到现在，扣除已经动用的十多万外，我市这笔专用基金余额为2.49亿元，市政协社会法制委按照我市6年总竣工面积1954万平方米估算，目前到账的专用基金只有一半出头。

[同期声]

市政协社会法制委员会主任蔡石增：

我们从1999年到2004年我们通过调查和专家的一些测算这六年之间根据厦门小区和建设总面积计算按照总投资的2%来测算大概是4亿多目前我们到账的大概是占53.2%还有百分之四十多没有到账这样就会造成将来我们的房子的大修有一些中修资金的缺口它必然会带来的隐患[录播]房子的“两金”实际上针对的是两个阶段，一个管眼前，一个管将来。新房子使用十年左右必然进入中修甚至大修期，尤其是高层建筑的电梯，到一定的时间它要大修甚至更换，这个资金量就相当大，这就不是日常居民缴纳的公共维修金所能解决的了，因此，专项基金如果没能收齐，一旦到更新改造的时候，矛盾必然爆发。

[同期声]

原市物价局局长薛竹：

据我所知这项专项基金征收规定是在1999年出台了实际上在这之前问题就已经提出来了但是征收不到位开发商是互相观望你交我才交你不交我也不交按照应该缴交的估算4-5个亿实际缴交的实际到位的2.5个亿那还有两个亿的缺口这两个亿一旦问题爆发以后资金跟不上使用那老百姓找谁他首先找你政府所以政府在某种程度上没有意识到这个问题的严重性就在这个地方市政协社会法制委员会主任蔡石增：我建议政府和相关部门对2%的专项维修基金不到位的问题要按照建设部和财政部的213号文件和我们市里面的一些法规组织彻底清查要缴交到位来保证我们的将来就在我市的政协委员为将近一半的专项基金没有到帐表示忧虑的同时，不少大城市却已经在为无法使用这笔资金犯愁。北京市全市各类住宅维修基金截止到2004年底，共归集71亿多元，但到目前为止尚未使用过一分钱，据了解，2000年以来，我市也有不少小区曾向市小区办申请相关费用，但都没有批下来。原因是：使用细则缺失，因此造成来咨询的多，符合使用条件和程序的少，所以到现在基本上没有批准使用。

[录播]

我市到目前为止已经通过审批使用的专项基金也只有十几万，市建设局房地产与物业管理处副处长邱永聪说：厦门立法比较早，并不存在因为使用细则不明确而申请不到的问题，之所以用了这么少，是因为还没到房子集体大修阶段。

[同期声]

市建设与管理局房地产与物业管理处副处长邱永聪：

大修基金现在使用比较少因为大部分我们房地产是在（上个世纪）九十年代末交付使用的碰到需要大修的情况比较少目前这部分资金比较稳定[录播]但市政协委员认为，我市目前的专项基金在缴交、使用和监管环节上的不到位也影响了这笔资金的使用。专项基金的使用由业委会向市建设局提起申请，而在实际操作中，业主们对住宅公共维修基金对这个基金本身甚至都缺乏了解。

[同期声]

原市物价局局长薛竹：

那目前的管理存在一个问题是政府行政主管部门集中管理当然有它的好处但是在使用上可能有些业主不了解该用的时候不知道用这样出现我们征集了两亿多到目前为止真正用的只有10万多那这个资金使用的渠道不畅通影响到公共（基金）的使用物业管理公司它要维持正常的维修经费那就有意扩大了业主每月缴交的公共维修基金这个使用面大了造成了两个资金不能融合[录播]有些物业公司的超范围使用以及“两金”不能融合导致业主与物业之间的纠纷增多。

[同期声]

市政协委员重宇合众律师事务所律师程章毅：

日常的小修目前这一块的纠纷比较多主要就是物业公司账目是否透明是不是这个钱应该交给业主委员会来管已经发生了很多的诉讼案件[录播]程律师认为：规范“两金”的使用依靠两方面的约束：一是政府法规的完善，另一方面，小区规章的制定和完善也是至关重要的。

[同期声]

市政协委员重宇合众律师事务所律师程章毅：

那我们就是希望广大业主要尽快把这个制度完善起来公维金的使用办法审批规则信息披露规则你要完善你像我们有些业主委员会他连自己的账户也没有开有的像法人代码证书也没有办你怎么去运作呢那很多业主对业主委员会委员会不会出于公心去管理和使用这个公维金也会有很多疑问所以要尽快完善小区内的规章制度的建设才能把这个公维金使用好用到实处来[录播]位于禾祥西路的国贸广场在没有成立业委会前，公共维修金也是由物业公司全权处理，业委会成立后发现，小区每年将近20万的公共维修金，被用了将近百分之七八十，业委会委员们认为：对于刚刚建好没几年的新房来说，这样用钱太多了。

[同期声]

国贸广场业委会主任潘贤貌：

所以以后我们在跟它继续签订管理合同的时候我们就跟他约定一年包干给你不能超过35%就是说我们一年包给它使用7万块我们一年收入一共是20万嘛你大的项目要使用应该先报我们业委会审核以后才能使用那2%的专项基金是通过我们去跟开发商谈了以后我们就同意他转到建委中控中心那个户头去现在我们还没有动过就是等我们要大修的时候我们才由物业公司提起我们审核以后才使用[录播]瑞景新村的房子比较特殊：一部分是商品房、一部分是统建房，因此只有商品房部分的公共设施专用基金有开发商支付，按测算：开发商应付160多万，但目前到账的只有30%。怎么用这笔专用基金，负责瑞景新村物业管理的建坤物业公司3年前就跟业委会达成了协议。

[同期声]

建坤物业瑞景新村物业管理处主任童荣荣：

我们这一块由业委会在2002年12月11号对这个专项基金形成了一个专门的纪要他们形成纪要最终的结论就规定5000元以内的由主任批5000以上的由正副三个主任批因为我们这边是两个副主任一个正主任他们先看我们的方案再来批那一万以上的要业主委员会全体委员来批只有作好现在，才能保证将来，针对住房“养老金”到位缺口2亿元的现状，有市政协委员建议，政府和相关部门对2%的专项维修基金不到位的问题，要按照相关文件和法规要求，组织彻底清查，缴交到位，监管到位。住房“两金”在征收和使用上涉及建设主管部门、开发商、物业公司和业主，其中业主是它的最终受益人，作为体现业主利益的代表组织--业主委员会能否正常发挥作用也至关重要。但目前在我市已经实施物业管理的947个项目中，已登记业主委员会352个，只占37.1%，并且大多数“无资金、无场所、无专职人员”，酝酿中的厦门市业主委员会协会也迟迟难以成立。这些都应该引起足够的重视！

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