新政:土地加速向大开发商集中 中小开发商生存更艰难

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按照业内的说法，“国六条”和“九部委新政”不仅仅是对市场的严格调控，在某种意义上更是对市场规则的重新制定，也将会对开发商产品设计、盈利模式以及资金运用方式，产生变革性影响。
接受《财经(相关:理财 证券)时报》采访的专家普遍认为，新政及其“实施细则”，不仅是造成目前多数开发商对拿地保持观望的主要原因，而且还将加剧开发商在土地上的贫富分化。
实际上，记者调查发现，一些大的开发商土地储备已经非常充足。
例如，首创置业拥有的土地储备近400万平方米，在北京的主要热点地区及天津均有分布，其中94%已取得长期土地使用权，足以满足其未来四至五年的发展需要。
万科实际控制的项目储备，在2005年年末已达1209万平方米。按照计划，其2006年度计划开工面积和竣工面积，将分别达到329万平方米和325万平方米，截至2006年3月16日，万科又新获取项目11个，规划建筑面积合计168.1万平方米。
而顺驰中国董事局主席张桂宗曾公开表示，顺驰现有总的土地储备是800万平方米。“这个土地储备已够支持顺驰三到四年的开发量。”阳光100也称，它在全国12个城市完成了10个项目，还有8个项目在同时进行，土地储备超过1000万平米，足够开发6~7年。
尽管目前政策走向不明朗，但一些有实力的开发商仍对拿地很感兴趣。据了解，一些大的开发商，如金隅、万科、北辰等，都正在酝酿积极的拿地计划。房地产专家、北京师范大学教授董藩认为：“这将加速土地向这些大的开发商手中集中。”
北京一家具有央企背景的开发商内部人士向记者透露，这几天该公司刚从“某知名开发商”手中，以6亿元的价格，购买了位于三环某处、规划建筑面积约9万平方米的地块。就在6月，该企业刚刚花了12.9亿元，在南京购入了一块规划面积18万平方米，容积率为1的优质土地。此外，该开发商同时还在北京的西城、海淀、宣武以及朝阳区，拥有总共4到5个开发项目，总投资超过百亿元。
这位人士还透露，尽管该企业自有资金比例在40%左右，但资金链并不紧绷。原因是除了银行贷款，该开发商还能从母公司——某中央企业，享受每年20亿到30亿元的额外资金授信，并且还有其他的融资渠道。
也就是说，对于这些大的开发商而言，尽管政策不甚明朗，其拿地行为也没有太大变化，即便是不拿地，也能够平稳渡过一段时期。
但对多数中小开发商而言，形势却十分艰难。在董藩看来，“70%以上90平方米户型”的政策，意味着要到基础配套缺乏的郊区去建中小户型，中小开发商将面临很大的市场风险和资金压力。本来这些开发商资金实力并不强，土地储备极少甚至是零，现在又担心政策风险，把握不了市场走向，对于土地，便处在想拿又不敢拿的窘迫境地，“这将是个严酷的打击”。
一位业内人士说，北京房地产市场原有7000—8000家开发企业，经过竞争和几轮调控，目前大概还剩3000—4000家，而其中，真正活跃并在不断开发项目的已不到10%。这位人士预计，此次新政之后，这一比例还将大幅下降。按照潘石屹的说法，现在开发商压力特别大，尤其是那些手里资金不多，拿到的地刚办下银行贷款，还没拿到施工许可证，却因为“国六条”和九部委细则，不得不停工等候的开发商，“公开哭的多，躲在被窝里哭的更多！”
好消息是，在7月13日建设部的“165号文”下发之后，有消息说，北京市的实施细则将很快发布。“无论是什么结果，总算是有个明确的说法”。

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