"国六条"各地方细则纷纷出台 房地产市场将出现新格局

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2006年08月08日08:05 来源：杭州日报  易宪容  

今年以来，随着房地产市场投资过热不退，不少地方房价飙升，国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策，如“国六条”、与“国六条”配套的实施细则，以及土地出让金转让制度、限制外资准入、二手房交易个税征收等。尽管每项政策都十分温和，但是，从这些政策的意图来看，中央政府一方面已经下了决心一定要坚决打击房地产市场炒作、遏制房地产市场投资过热、遏制一些城市房价快速上涨，另一方面又要保证房地产业能够持续稳定地发展。正是由于这一系列房地产政策的出台，房地产市场将出现新的格局。 首先，房地产市场发展模式将发生根本性的转变。以往，中国内地的房地产市场发展模式基本上是中国香港房地产发展模式，如高房价、高地价、高福利房。但是，1998年以来中国内地房地产市场的发展表明，这种模式根本就不适合中国内地。因此，从2005年起调整房地产市场结构就作为中国内地房地产调控的重心，特别是与“国六条”配套的实施细则，其宗旨就是用强制性与数字化的规则来调整房地产市场的结构。在政策强制性的规定下，中国内地住房市场结构及发展模式将发生巨大的变化，中低档产品将成为中国内地房地产市场的主流。 其次，随着中国内地房地产市场产品结构的改变，居民的住房消费倾向也会发生根本性的变化。以往那种购房消费一步到位、买房就买大房子的住房消费倾向将会由购买小房子的消费模式所取代。因为，一是从不少已购过房的人的经验来看，由于不少购房者购的房子过大，经济负担过重已经成了一个社会问题（即通常所说的“房奴”），这种现象已经引起将要进入房地产市场购房者的警觉；二是大量的中低档产品的出现，既可以减轻购房者的负担，也能够促使整个社会住房消费模式的改变，两全其美。 再次，从房地产开发企业来说，由于房地产市场产品结构的变化，中低档产品将成为主流产品，这必然会改变房地产开发的生产经营模式。在这种条件下，只有那些生产大众化产品的房地产开发商才能得以生存与发展，而那些仅生产高档产品的房地产开发商会随着市场的萎缩而逐渐退出房地产市场。同样，房地产的中低档产品生产的规模化、标准化必然会导致房地产开发商之间的竞争进一步加剧，目前这种万马奔腾的市场将由不多的优质房地产开发商取代。 还有，对地方政府来说，随着土地出让金政策的出台、土地严格督察制度的建立，土地利益的分配及协调发展机制也会发生根本性转变。在这种情况下，地方政府以往那种千方百计地推动当地房地产市场发展的动力也会减弱，从而使得不少地方政府更为关注住房持有的税收结构。 最后，由于房地产市场的发展模式发生根本性的变化，中央政府对房地产市场的发展关注更多的是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，房地产市场在比较长的时期内都是一个居民居住消费的市场，而不是一个投资者的市场。同时，我们也应该看到，随着房地产市场秩序整顿及市场炒作者的减少，房地产市场的供求关系会发生很大变化，一些房价炒得离谱的地方自然也就会向市场理性回归。 总之，经过2006年的宏观调控，房地产市场将会发生巨大的变化，无论是消费者、企业、政府，还是市场的相关当事人都得有一个清楚的认识，并由此来调整各自的行为。

责任编辑/xm001

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