关注东方高尔夫别墅现象

采访对象：

戴亦一厦门大学管理学院EMBA中心主任/教授

问：你说东方高尔夫现象的形成有三个原因？

答：东方高尔夫现象它主要是两个本质内涵，一个是它的均价在一年之内从六千多迅速的涨到一万八千多，而且市场还依然看好。这是一个令人关注的一个现象。第二个就是它的这个品质在业内引起一定的轰动，就是作为一个高尔夫别墅，它的产品到环境到景观，已经交房的一部分来看，确确实实堪称是一个精品。这是在厦门的别墅产品里面一个多少年没有看到的一个亮点。所以迅速的引起了各界人士的一个关注。东方高尔夫别墅现象的产生，我认为它背后其实是有比较深层次的一个原因，表面上看来它是一个复合地产，是高尔夫球场跟别墅产品的一个复合。似乎说有着很天然的优越条件。加上这个项目的地价，土地取得比较早，地价也比较便宜。所以这个是一般我们表面上看到的，虽然地价便宜嘛，所以密度做低一点，容积率做低一点也可以；第二个既然是高尔夫球场，所以有大片的绿地可以共享。但是我们从产品上来看，实际上它是有内在的原因。我总结有这么三点，第一个是说，是一种市场行为，它是一种市场行为，是一种来自市场竞争的压力所产生的一种对驱力跟规避风险的这样一种追求。因为在厦门这几年的别墅是不温不火，在住宅市场有点供不应求的状态下，别墅市场一直是一个供略大于求的这样一个状况。尽管添加量不大，但是需求量也不大，以往的别墅都盖得密密麻麻，对消费者没有一个太多的吸引力。那因为价格不高，所以密度又做得很密，各种原因。那东方高尔夫别墅它意识到它的地点是在岛外；第二个说海沧也是以工业区为主；第三一个，这个项目的一期曾经是一个比较失败的一个项目，它的一期尽管体量不大。所以意识到这三点以后，这个开发商为了规避风险，找了一个比较恰当的一个定位，不是像观澜湖别墅一样做成极品。因为在闽南地区对极品别墅的消费群体还是有限，它是做成一个中高档的高级别墅。所以在产品上面它力求做出真正的别墅，让人能够感动的这样一个产品，在这样的价格上，能做出这样的产品，开发商应该说是如履薄冰的心态来做。第二个主要的一个原因，我想也是一个企业家精神。企业家的事业心的一个追求。东方高尔夫别墅的这一群的开发商，多半都是学建筑和规划的这些高才生，可能对这种土地的稀缺性这种认识，对项目的感情，以及他们专业思想，使得他们觉得这么好一块地应该做成精品。当然我们讲，从第三个角度来说，社会责任，我想这也是一个方面。乃至于对社会责任的考虑，这方面也可以成为他们的一个动力。我想主要的还是两点，一个企业它自身对利润的一个追求，就是怎么样恰当的定位，用什么样的产品，来打开厦门沉寂已久的别墅市场，激发这种别墅市场的一个需求，我觉得他做得比较成功。用产品来感动客户，而不是用炒作，用概念，而是采用一种这些人比较少见的一种方法。

问：请你对目前厦门高品质社区发展的趋势的看法？

答：厦门岛内长期处于这种供求紧张的一个状态，这是一个大的背景。这些年来，需求一直非常的旺盛，供应有点跟不上，所以在价格飞涨的同时，品质并没有看到有多大的一个提高。很多所谓的精品社区，其实看起来我觉得跟国内一流城市的一流产品来比还是有一定的距离。所以很多人，我的北京、深圳的一些朋友，包括上海的一些朋友，到厦门来一看房价这么贵，再看一下这整个社区的品质，他们都觉得厦门的房价偏贵，就是这种感觉，就是价格跟品质并没有匹配起来。那在供不应求的状态下，要产生精品是比较难的，只有说供过于求，当产品营销成为一个压力，当竞争非常激烈的情况下，开发商才会选择去花心思，花血本，去做精品。比如说精品社区，我想两个其是，不一定是别墅才属精品社区，像一些规划跟配套建造都比较高标准的大型的，大中型的这种普通社区也可以堪称是精品社区。目前来说，厦门很多的精品社区，它主要是在，比如我们看到的东方高尔夫别墅，它是一个，可以说是一个精品社区。那这样的项目，这样的地段，离城市中心大概也就是不到二十分钟，这样的一个有山、有水、观海、观山的这样一个别墅，它的产品内在的价值还有一定的提升空间。我个人觉得闽南人不太喜欢住别墅，因为总觉得潮湿，蚊子多，保安也有点问题。但是别墅类的产品，毕竟它是终级置业的一种最理想的一种选择，随着人们生活水平的提高，随着城市中心地区的日益拥挤和污染的加重，对这种山水型的这种别墅产品的需求，对这种精品社区的需求会越来越高。所以投资这类的产品，它的升值能力也是比较高。按照台湾的经验来说，像我们在台北地区，尽管经历了一九九○年代房价的暴跌，但是整个台北地区价格最坚挺的还是这些精品的社区。普通的住宅跌得比较快，而精品社区通常比较难跌，看跌性跟增值的潜力都比较大。

问：你能不能预测一下像东方高尔夫别墅它这样的社区的发展前景？

答：刚才其实我已经讲过了，像东方高尔夫这样的别墅产品，算是属于，在闽南地区都是属于稀缺性的一些产品。因为高尔夫球场属于国家严格控制的一类的物业，别墅也是国家严格控制的物业。那两者能够结合，那就更是难得。

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