评论：温总理的坚定部署使开发商的幻想彻底破灭

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温家宝总理在部署今年第四季度经济社会发展工作会议上的讲话，等于给处在观望中的开发商吃了一颗“定心丸”，不过这颗丸药对他们来说太难下咽了。因为温总理的讲话明确指出，宏观调控将继续，地根、银根将继续收紧，开发商盼望宏观调控“适可而止”的希望是彻底落空了。

在此会议前一日，曾培炎副总理在听取房地产市场调控措施落实情况检查的汇报时，肯定了各地区在贯彻落实国务院有关文件精神，在调整住房供应结构、稳定住房价格方面做了大量工作，情况总体上是好的，房地产市场出现了一些积极变化。但是少数城市住房价格上涨仍然过快，结构调整的任务还十分艰巨，部分调控措施尚没有完全到位，房地产市场秩序仍需进一步规范。

这前后脚的两个会议，其实说的是一个事，前一个是因，后一个是果。这代表了政府对宏观调控效果的基本判断、态度以及下一步房地产市场宏观调控的走向。

房地产市场宏观调控的走向，在温家宝总理的讲话中已经非常明确——“严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度。严格控制中长期贷款。控制固定资产投资规模，优化投资结构，把房地产调控措施落实到每个城市。”这话明确提供了宏观调控的主要方向——继续（当然是有区别有侧重地）收紧银根和地根，以及调控的范围——不仅是京、沪、深、杭等重点城市，而是“每个城市”。

仅仅从“每个城市”这一点上看，那些期盼可以在二、三线城市可以宽松一点的开发商基本可以放弃幻想了。对于大家最担心的“7090”（结构调整），基本没有回旋的余地了。这也说明，“7090”并不是一个很快会被遗忘的临时性措施，而是需要认真执行一阵子的长期策略。只要在人多地少、总体需求旺盛、中低收入人群占社会比重较大这些约束条件没有大的变化的情况下，这一政策作为普适性原则不会轻易松动。因此，有志于继续混下去的开发商应该在如何开发小户型上好好下一番功夫了。即使所谓“薄利时代”来临，那也是和过去“暴利时代”相比而言的“薄利”，房地产开发仍然将是最有吸引力的高利润行业之一。

不过，并不是所有的开发商都能顺利过渡到这一阶段。有些开发商在“7090”政策出台后就把地卖了不玩了，当然这些都是投机性较强的少数，钱挣得够花，甩甩手去国外度假或换个行业投机去了。大部分企业将继续在“银根”、“地根”继续收紧情况下面对市场竞争。

地根的收紧并不是土地供给总量的收紧，但是更多的土地将被用于社会保障领域，用以兴建经济适用房、普通商品房、限价房甚至廉租房，而对商品房尤其是高档商品房的供地将会减少，至少会在一段时间内减少。此长彼消，虽然结果有可能导致商品房房价继续上扬，但由于社会保障用房增加，城市品均房价会被拉低，最重要的是大量中低收入人群的购房需求会得到满足，政府的压力会明显减少。

在这种情况下的房价上涨对开发商而言也许不是好事，因为此时的开发商将面临更多的资金压力。在宏观调控的政策背景下，银行信贷在一定时间内的收紧是必然的。在融资渠道仍然比较单一的情况下，开发商的资金压力是可想而知的。因此，更多的开发商需要更快地资金回笼速度，并且在快速滚动发展中要保证土地供应的连续性，但在此时，恰巧碰上了地根有区别的“收缩”，其结果是可想而知的。笔者曾撰文《有些开发商可以考虑退出了》、《30%的开发商退出无碍城市发展》，写得就是这些即将发生的故事，这里不再赘述。

对于城市政府而言，地根的收紧可以实现“盘活土地存量”的要求，对于开发商而言，则可能就是企业兼并、土地资源重组的严酷现实。当然，这一切，都需要建立在宏观调控思路不变，地方政府严格执行的约束条件之下。据本人判断，这次宏观调控的执行也许比任何一次都会更加到位。

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