《物权法》与市民生活：会所归属，未作明晰规定

●生活案例

私家会所不“私家”

在我市，真正高档的小区会所并不多，大部分会所的主要设置是游泳池、棋牌室、活动室等。有关会所的纠纷，本报在2004年曾有过很长时间的关注。当时一个最典型的例子就是天湖苑会所之争。天湖苑在建设之初，开发商即在广告中宣称，将投入1000万元建设一个拥有私家泳池的尊贵会所。然而，天湖苑交房后，业主们才发现，会所的建设并不像最初描述的那样，游泳池是向社会开放的，业主和所有其他消费者一样，要进入都得交付高昂的票价。2004年，天湖苑的业主委员会向开发商提出了不同的看法。他们认为，既然会所的基本功能是为小区住户服务，会所的使用权就应该归业主所有。

类似这样的矛盾，很多小区都曾经出现过。一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，由于小区居民数量不多，会所的经营基本上都出现亏损，因此不少开发商选择将会所出租，以收取微薄的租金。“然而，就为此，很多业主也‘闹’得厉害。”业主的说法也不无道理，现在小区都实行封闭式管理，小区内的经营项目向社会开放岂不是带来安全隐患？

天湖苑算是幸运的，经过业委会与开发商的协商，会所由开发商和业委会共同出租，营业所得进行二五分成。同时，游泳池等设施对全体业主实行大幅度优惠，只是象征性地收取成本费。

记者昨日了解到，目前小区会所多数都在开发初期承诺要提供多种服务，并承诺由开发商管理和经营。从去年底开始，《物权法（草案）》出台后，很多售楼盘开发商在合同中都约定了会所等共有配套的归属。如某小区明确约定“地下车库、地上车位、会所及配套底商等均为建设单位所有，其产权不随同购房合同转让。”

●律师说法

会所纠纷还会持续

《物权法》出台后，记者再次致电天湖苑业主委员会徐先生。他告诉记者，自己一直都在关注这一法案的出台。因为如果法案支持全体业主共享会所的所有权，业委会就准备再次向开发商索要权利。可惜，有关“会所”的说法在正式出台的《物权法》中竟然找不到。

对会所纠纷颇为关注的厦门建昌律师事务所的朱玥律师表示，在《物权法》的立法过程中，草案第七十六条中本来是将会所与车位并列一起作出规定的，但是最后通过的《物权法》则把会所问题与车位问题区分开来。目前的《物权法》对会所的归属并没有明确的规定，未来这方面的纠纷肯定仍将存在。朱律师表示，这些年尽管有关会所的纠纷不少，但真正走上法庭的并不多，因为无法可依。

厦门志远律师事务所的张旭东律师则表示，关于会所的纠纷问题，适用该法第七十三条中所说的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”会所属于公共场所的范围，属于全体业主所有。业主可以聘请专门的机构进行管理，收益也归全体业主所有。不过，他也坦言，由于规定不够明确，对于会所纠纷，操作起来难度不小。至于此前小区业主的要求是否合法，则很难去界定。因为，《物权法》在今年10月1日才正式生效，法律是没有追溯力的，所以即将执行的《物权法》没有办法去解决以前出现的问题，只能期待日后有关部门出台司法解释对此加以明晰。

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