《物权法》与市民生活(七)：业主可自行管理小区

＜生活案例＞

不满物业管理业主想自管小区

家住湖里某小区的林先生对小区物业非常不满，在他看来小区物业根本没尽到职责，设施坏了，不及时维修，治安问题也较为突出。小区居民江女士提起小区里的物业也直摇头，她说前几天楼下的储藏间又被盗了，去年自己家的储藏间也被盗过，江女士说，自己家的储藏间有两道门，里面的木门还用钢条加固过，撬门的声音肯定很大，虽然她家在楼上听不见，但她想不明白，如果小区里真像物业所说的有那么多保安，又怎么会让小偷得逞。江女士觉得除了看到几个清洁工外，就不明白物业到底在做什么。

林先生仔细阅读了《物权法》后，发现其中有可以由业主自行管理小区的条款。他觉得如果由业委会聘请懂行的人来进行管理，既管得好又省钱。可林先生也担心，这种业主自管的事并没有先例，实际上能行得通吗？

＜专家说法＞

目前只适合小型社区

对于《物权法》规定的“业主自行管理”条款，厦门市物业管理协会副秘书长林昆明的意见是，在物业管理条例中，注重的是物业区分权的问题，并没有规定小区不能自行管理，我市一些年代久远的小区就是自行管理，也不是不可以。但问题的关键是，业主委员会只有管理权，并没有经营权。业委会要管理小区也必须雇佣专业人员，而且业委会的收费有没有许可，要如何进行管理，这牵涉到很多相关的问题。

前埔南区四、六、七组团业主委员会主任许晴义的看法是，选择谁来管理是每个业主所拥有的权利，不过无论是选聘物业公司，还是业主自管，对于小区来说，都是非常重大的事项，必须通过业主大会表决通过，才能实行。然而一个很现实的问题是，如果是业主自管，那么业主委员会就要自己组建机构，建立一套人马，这是一系列很复杂的管理程序，对于像前埔南区四、六、七组团这样拥有30多万平方米、1万多人口的大社区，要自管不是想干就能干的。目前自管，可能仅适合在小型社区实行。

＜律师观点＞

业主自管问题可能更多

厦门理海律师事务所的江伟律师对业主自管小区并不抱乐观态度。他认为，《物权法》提出业主可自管小区，虽然可以唤起更多业主的责任意识，把业主放在权利主体的位置。但是，这可能意味着更多的麻烦。

他说，业委会是代表广大业主意思的执行机构，换句话说，业主自管小区的形式就是业委会来管理小区。可是，业委会仅仅是个管理机构，不是经营机构，不能收费，也不能雇人。现在厦门住宅小区的普遍情形是由物业公司来管理，如果没有物业公司，就将出现空档，而这恐怕会引起更多问题。

林律师估计，在《物权法》实施后，政府应该会对有关物业管理的行政法规进行修改，以适应新形势的发展。

＜部门看法＞

自行管理小区，业委会面临考验

在市建设与管理局房地产开发与物业管理处副处长邱永聪看来，如果业主真的打算自行来管理小区，那么必须至少具备两个要件。一是小区业主委员会的运作要规范，二是社会物业管理市场分工要更细、更发达，分工的指向要完备。

显然，如果由代表业主利益的业主委员会来实施小区管理，业主委员会将面临更大的考验，能否像业主预期的那样管好小区，又应该由谁来监督业主委员会成员的行为，这一切都要求业主委员的运作必须规范、透明，真正站在业主利益实施各项管理细节。问题的另一方面是，业主委员会毕竟不像专业的物业企业，不可能自己来进行小区的各项服务工作。与物业公司的一整套人马不同，可能出现的情况是保洁、电工、保安等是不同公司的人。这就要求社会的分工要细，比如哪一家公司保洁做得好，就聘请哪家公司的保洁人员。

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