秦刚：如何通过营销创新，实现房地产项目价值的最大化

【秦刚】我们认为营销创新是可以创造超越价格的价值。因为我们认为开发商需要的天生就是畅销的楼盘，而消费者是需要感动而购买。所以这个时候营销创新有两个作用，第一它能够创造超越价格的价值；第二能够促进房地产业和谐发展。所以我们认为一个房地产项目，它的具体竞争力分为三种力，也就是我们所说的项目产品力、形象力，还有推广力，这三力合一威力最大。所以房地产营销过程中，我们是从如何打造三力来作为立足点的。我们知道我们一个房地产营销策划和整个流程，是从需求调查、市场细分、项目定位、项目战略、概率设计、CI设计、销售执行、物业管理等最后达到我们的品牌创立。大家可以看一下，从这12个流程里面，实际上每一个节点，都有创新的方式和方法。今天由于时间关系，我们就不在这里展开。比如说怎么取得准确的需求调查到市场细分、项目定位、项目战略等等，每一个环节创新点都能够挖掘和寻找到。

【秦刚】这个时候我们实际上使用的是散发性的思维，把整个项目创新点都通过专业技术人员进行有效的挖掘，但是挖掘出来的东西可能就有一大堆，这一大堆可能有10点、20点，甚至上百点，这么多东西实际上目标客群和消费者短时间是不能够全面接受的，所以这个时候我们新景祥有自己9大魅力元素的提炼，由于散发式的思维散发出的是没有经过提炼，那么我们购房者就不容易接受这么多东西，所以新景祥9大魅力元素的提炼就显得十分重要。9大魅力元素也是三大力，就是形象力、产品力和推广力，从形象力是怎么挖掘出闪光点的，主要是从案名（案名很重要）以及后面的概念，概念由来和文化底蕴和精神性的主打广告语，通过四种元素确定整个项目的形象力。

【秦刚】接下来就是产品力有效打造和提炼，主要是产品魅力核心点的营造，任何一个项目可能都比较大，它可能有上百万平方米，可能有无数魅力点，但是核心点在哪里，这一点非常重要，这也是做营销策划最难的一点，怎么样从众多魅力点收集到一点，这一点可能对我们目标客户群有着最大的触动，这就是产品魅力核心点的营造。接下来是产品力的基本诉求，这个时候可以适当的放开，切实有效提升产品魅力的全面诉求；再就是物质性主打广告语，在这个时候我们不能够全面散发开，只能通过提炼一点，因为目标接受这种信息不可以太多，所以这个地方提炼也很重要。

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