《物权法》与市民生活：公共维修金使用应公布

律师说法

可直接诉请返还全额维修金

福建凌一律师事务所林志铭律师认为，《物权法》第79条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。这与《物业管理条例》第54条关于“专项维修资金属业主所有的规定”是一致的。维修资金属业主共有，由业主委托物业管理服务企业进行管理和使用，业主与物业管理服务企业在这个问题上的关系是委托合同关系。相关的账目和支出凭据等档案资料是维修资金不可分割的从属物，应当在委托合同关系终止时与维修资金的余额一并移交。但是，在发生纠纷时业主委员会诉请物业管理企业交付维修资金账目档案资料是一个下策，达不到维护业主合法权益的最终目的。因为这种诉讼即使胜诉，物业管理企业移交的账目和支出凭据也可能存在种种瑕疵，不能反映真实的支出情况。在接收账目及相关资料后还要进行审计，如发现虚报支出，则要另行起诉物业管理企业返还侵占的维修资金。

因此，比较有效的诉讼方法应当是直接诉请物业管理企业全额返还其当初接收移交和后来逐年收取的维修资金总额，这就迫使物业管理企业在诉讼中逐一举证证明维修资金合理使用的数额，如果不能证明合理使用的，则应当予以返还。这就在一个诉讼中整体解决了公布维修资金账目、剔除虚报支出、据实返还余额三大目的，是在目前法律框架下维护业主权益的较好方法。

此外，物业管理企业将保管的维修资金据为己有，拒不退还，或采用虚假方法达到占为己有目的的，将构成侵占罪，业主委员会可以对物业管理企业的相关行为人提起刑事自诉。

专家声音

实施细则有待进一步明确

厦门大学法学院副教授、研究生导师黄健雄表示，在《物权法》颁布之前，关于公共维修基金的规定，除了国务院颁布的《物业管理条例》外，还有国家建设部、财政部发布的《住宅共用部分公用设施设备维修基金管理办法》以及各省、市出台的物业管理条例、办法、实施细则等。

如2004年1月1日起执行的《物业服务收费管理办法》明确规定：公共设施设备的保养费用要从管理费列支。但目前厦门大部分楼盘仍然保持着公共设施设备的保养费用还是列入公共维修金支出的原状。不同效力的条例规章对于公共维修基金列支的费用项目等基本问题并未明确。这些问题的存在导致对该基金的管理混乱。《物权法》的颁布虽然在一定程度上缓解了管理的混乱状况，但是，《物权法》毕竟是一部民事基本法，不可能解决现实生活中所有细枝末节的东西。因此该基金的管理和使用还需依赖根据《物权法》的具体实施细则和业主大会制定的业主公约进一步明确。

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