《物权法》与市民生活：买卖房子 办了登记才算数

一个房东把自己的房子先卖给甲，并把房子交给甲使用；后由于种种原因，又把这个房子卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。那么这个房子究竟属于谁？乙能否要求甲腾出房子？这是一个生活中经常发生的例子，它所涉及的是物权法的一项基本制度——不动产登记制度。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，不动产登记簿上登记的是谁，谁就是这套房子的主人。

生活案例1

公证交易不过户

2006年6月1日起，自办证之日起5年之内办理过户的，必须缴纳5.5%营业税，这一房产政策实行后，二手房交易市场上便出现了一些避税方法。比如，房产买卖双方在成交后，到公证处办理一份“委托公证”或者“合同公证”，但先不办理交易登记，待房产所有权满5年后，才正式办理过户。

市民苏女士2006年初购买了一套二手房，由于这套房子产权证办理时间未满5年，为规避营业税，买卖双方到公证部门进行了公证，约定期限满后再进行交易。到了双方约定的时间，苏女士发现，房东眼看房价上涨，早已把这套商品房卖给了别人。苏女士捶胸顿足：“为了省下那一点营业税，占了小便宜却吃了大亏，现在房子也没了。”二手房交易如不过户，房屋产权还是属于卖方的，如果卖方将房屋抵押或二次销售，房屋的产权就会发生变化，因此房屋的权属问题如果仅仅经过公证，风险很大。

2“私订终身”先付房款

小彭和小许是好朋友，小彭购买了小许的一套房产，并答应小许替他先还掉欠银行的贷款然后再办理交易手续。欠款还完，双方前去办理过户手续，却被告知无法办理过户，原来小许的这套房产于几天前被法院查封。此时小彭欲哭无泪，虽然是好朋友，但这笔房款并不是小数目，现在房子非但买不成反而贴进去了那么多的钱。

这种“私订终身”的交易方法，是买卖双方在商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买主，买主付清大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子，双方再办理过户手续。这种做法风险很大，因为房产证还是原房主的，房主就有可能通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。

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