《物权法》与市民生活：买卖房子 办了登记才算数

律师说法

预告登记防止一房多售

福建天衡联合律师事务所律师梁洪流表示，物权法第一次全面对不动产登记做出明确规定，有利于房地产市场的健康发展。

随着房地产业的快速发展，商品房预售成为房屋销售的一种重要形式。但在实践中开发商悔约，一房多售或用已销售的房子抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房者利益。

对此，物权法规定，要建立预告登记制度。也就是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这样就能预防市场交易风险，保护当事人的合法权益。

登记是物权公示的一种方式。对于在不动产上设定的物权来说，原则上其设立、变更、转让和消灭都要进行登记，才能发生设立、变更、转让和消灭物权的效力。物权法对不动产登记的规定，有利于保护房地产交易安全，规范交易秩序。

而合同是不动产物权登记的基础法律关系，没有这种关系，就不可能发生登记。因此，物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

在房产交易过程中，还存在不少因为房屋面积产生的纠纷，谁该对房屋面积的准确性负责？物权法第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。也就是说，关于不动产的自然状况，应该由登记申请人来负责提供，这将会对解决类似纠纷提供参考。

登记费用问题也是群众关心的话题。为此，物权法规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。梁洪流表示，这将有利于规范不动产登记中的收费行为，防止登记乱收费。

专家声音

不动产登记规范交易秩序

如果不把登记作为买受人取得物权的条件，那就意味着买方只要签完合同就能够取得房屋的所有权，但有时买方在向卖方付款之后才发现自己根本无法得到房屋。在这种情况下，人们购买房屋等不动产时就需要花费很大的成本，请人调查这栋房屋究竟是不是出卖人的，从而大大增加交易成本，甚至使交易无法进行。这显然不利于市场的发育。

一位长期从事房地产研究的专家表示，公示、公信原则是物权法的基本原则，一般而言，动产物权的公示方法为占有，而不动产物权的公示方法为登记。以登记作为公示方法是物权状态得以明晰列于登记簿上而可以向公众公示、确立，保护物权的存在，才能保护交易安全，奠定信用基础，维护社会经济秩序的稳定。所以，物权法实行公示、公信原则要求不动产进行登记，这是一种交易的有效保护手段，具有重要意义。

这位专家说，公示使物上权属状况公之于众，明确权利归属，这起着定纷止争的作用，有利于保护物权人、稳定物权关系，使得相对人得以了解物上权属状况，从而降低物权交易众的信息成本和缔约成本。赋予物权公示以公信力，还能够降低交易中的不稳定性，确保交易安全，提高交易效率。

例如，面对一起房屋转让，对于房屋是否设置了抵押、是否被出租等，出让方有着更清楚的了解，而受让方获得此类信息的成本相对较高。由于信息不对称的存在，出让方就可能利用自身的优势地位，从事投机行为。

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