搜房博客:八大失误，造就中国房地产“伤痕累累”

住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面。房地产经过多年改革，城镇住房实物分配的福利体制已经终止，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立。住房改革在取得了伟大成功，但也积累了诸多矛盾，以致到今天，居民住房困难的矛盾反而更为尖锐和突出。

在如今的市场主体里：消费者叫苦连天、开发商成了人民的公敌、政府出台的调控政策越来越失信民众。中国房地产犹如一位“伤痕累累”的垂暮老人，那么究竟行业出了什么问题让起满目苍痍。究其深层次原因，最重要的是我们的发展思路出了问题，因为有下面八大战略方向的失误，才有了今天房地产市场混乱不堪的局面。

一、过度地赋予了房地产的经济支柱地位

我国房改从实施开初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发200318号文）明确提出房地产是国民经济支柱产业。在各地，“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。地方政府热衷于批租土地，包括农地征用用于大规模的房地产开发建设。依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政。一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产业，过于功利性地重视房地产对“经营城市”的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。

在这种政策和利益机制导向下，全国各地房地产投资持续高涨。从房地产固定资产投资增长速度来看，2000年开始急剧增长为21．5%，2003年为30．3%，2004年为29．6%，2005年中西部地区增长，高达33%以上。国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10%以下，但我国从1998年开始，这一比重稳步上升，2004年为18．78%，2005年为20．98%，2006年1-4月份为22．93%，远远超过10%的国际警戒线。

另外，国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%，但国内房地产投资占GDP的比重从2004年就已经达到9．6%，一些城市甚至于高达50%以上。如果以房地产为支柱产业并将其推向极端，给经济和社会带来的影响是不言而喻的。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中长期困境和问题定会随之而来。

二、过度市场化和中国整体经济发展相脱离

参考发达国家住房政策：可以发现各国在不同经济和社会发展阶段，往往采取不同的住房政策。在经济发展初期，由于经济基础薄弱、技术力量有限，个人没有足够储蓄，很难独立建造和拥有自主住房，这时保障性的公房比例较高（我国建国以来至市场经济改革全面推开以来，公房占绝对比重也印证了这一点）；当经济发展到一定的程度，尤其是当整个社会出现较大的中产阶级，也即社会结构呈现橄榄型形态，住房市场化和私有化就具备了条件，此时，商品房的比重较高，如现阶段的美国、西欧国家。

然而，我国在目前经济高度不发达，社会收入分配差距较大，却把住房改革的重点放在了产权私有化上，把住房市场化简单地等同于住房产权私有化，直接把“居者有其屋”变成了“居者有其产”，改革认识上存在较严重偏差。在住房制度改革过程中，无论是按成本价出售存量住房，还是供应经济适用房或普通商品房，在住房产权的保有形式上，基本上都是在强调住房产权的私有化或自有化。我国2005年仅个人购买商品住房消费就达1．42万亿元，居民私有住房的比例已经达到72．8%。根据加拿大丰业银行Bank of Nova Scotia的统计资料，加拿大房屋私有率为67%，美国近年来拥有独立住房的家庭也刚过60%，而欧洲一些国家的住房私有率则在40%左右。相对于私有化特征显著的西方国家而言，中国却拥有最高的住房私有率。

政策所体现的市场化程度更浓。就目前我国经济发展状况、居民收入水平和土地供应的总体情况而言，要实现多数家庭购买或承租普通商品住房，不仅超越了客观经济条件，似乎也是政府摆脱住房保障职责的隐含体现。

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