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上海土地供应现新变化 房价反弹刺激土地出让

近日上海楼市重拾涨势。要求从土地供应、控制需求等方面调控房价的呼声越来越高，专家分析，今年以来，上海推地频率明显加快，隐约显现出加大土地调控、平抑房价的努力——

　　上海：土地供应出现新变化

　　近日，上海市房屋土地资源管理局发布今年第4、5号出让公告，集中推出20幅国有土地使用权，其中两幅住宅用地面积67361平方米，可形成建筑面积118693平方米。在楼市重拾涨势的背景下，上海的土地出让速度明显加快。

    2007年房价反弹刺激土地出让数量和价格

    2007年以来，上海房价出现了明显的反弹。中房上海价格指数1月份开始有小幅增长，每月环比递增，6月份环比涨幅已经达到2.69%。其原因有土地出让的因素，也有宏观经济的因素：一是近期股市震荡，资本从股市流向房市避险。二是逐渐采取稳中偏紧的货币政策客观上对房价有间接推动作用。银根紧缩可能增加开发成本，大型开发企业垄断优势更加明显。近来加息，往往房地产股票价格普遍上涨，房价上升。三是在社会经济基本面和市场基本面保持不变的条件下，房地产投资品种具有“横有多长，竖有多高”的特点。上海的房价横盘整理2年，长期压抑的价格爆发上涨的动力可能会更大。四是全国普遍存在百强企业垄断市场的趋向，上海也存在存量土地向大企业集中的现象，近期中标土地的公司基本是上海绿地、凯德置地、东方海外、新鸿基、仁恒、保利、华润、金地、万科、中海、城投和招商等大型开发企业。五是上海轨道交通通达中外环线区域，近期销售的楼盘处于所在地区的镇中心，周边配套多数已经起步，而且多数地块有轨道交通线路贯穿。

    房价反弹一方面刺激了土地出让的数量和价格，另一方面土地出让的价格推动房价进一步上升。今年上海一改去年直到下半年才开始推地的做法，推地频率明显提高，4月底至今短短两个月期间，就已经连续5次发布土地公告，隐约显现出上海加大土地供应、平抑房价的努力。

    但是，短期内土地出让价格对房价有直接示范效应。从今年成交的地价情况看，各区域的地价都超过该区域房价的一半，也就是说开发商对房价的预期都是上涨。今年上海市房屋土地资源管理局公布一号土地出让结果，确认一号公告地王杨浦区新江湾城D1由绿城房地产集团有限公司以12.6亿元获得。此楼面地价相当于该区域的房价，一些楼盘几乎每平方米同时提价2000元。存量土地没有形成批准预售的供应量之前，对降低房价的作用就不会体现出来。

    历年积累存量土地近一半未形成有效供应

    从1988～2005年，上海市出让土地使用权面积共43666.37公顷，可建面积42131.96万平方米，而1986～2005年，全市商品房建设新开工面积和竣工面积仅分别为25698.58万平方米、22037.45万平方米。土地供应和商品房供应两套数据近2亿平方米差异。

    存量土地不能在短期内形成商品房供给的原因比较复杂。一是开发商“捂地”。但是，经过2005年以来的调控，有资金和风险承受能力“捂地”的项目可能并不多；二是烂尾楼，但目前在人民币升值、经济发展长期利好条件下，各种基金、投资银行、热购上海楼宇，开发商被“套牢”形成烂尾楼的可能性非常小；三是开发环节的延迟，一般来说，已经出让的存量土地要形成竣工商品房要经过约180个图章。正常情况下这个过程要2～3年，但开发过程难免有某个环节遇到阻碍。四是动拆迁的延迟，动迁成本逐年提高，上海市为缓解动迁矛盾控制动迁节奏，使动迁的周期越来越长。五是土地储备，把生地开发为熟地出让的过程比较漫长。六是根据“双增双减”调整规划，可建面积减少。

    近两年新增土地供应量紧缩，开发商增加土地持有量

    上海市土地出让从2005年以来，显著减少。2005年土地出让的成交面积为385万平方米，不足2004年的1/10。2006年土地出让的成交面积为648万平方米，和2004年之前的数量相比差距也非常大。

    2005年房地产调控以来，地根紧缩。房地产市场走向不明朗，“7090”政策也使开发前景不明确，开发商基本持观望态度。2005年11月份，上海第4号土地公告出让的30幅土地流标6幅，流标率高达20%。2006年，上海房价基本保持稳定，没有出现大幅下滑，同时，其他城市房价和地价出现大幅上涨。一些有实力的地产商也一改半年前的观望态度，纷纷增加土地持有量。2006年2月9日市房地资源局公布了2006年第一批土地出让结果（2005年上海国有土地出让5号公告），38幅地块中仅2幅流标。

    房价上涨将引起对配套商品房供应的进一步重视

    2004年以来，上海市采用“加大土地供应量、提高配套商品房供地比例”的政策取向，体现“以居住为主、以市民为主、普通商品房为主”的调控原则，提出2个“1000万”的保障住房用地计划。相对于深圳“捆绑式”出让把配套房捆绑在商品房中，上海采用的方法是集中出让配套商品房用地。2005年之前轨道交通、世博会等重点工程的动迁量比较大，为了确保重点工程的顺利实施，上海市配套房安置占了50%～70%的比例。随着动拆迁节奏放慢，房价稳定，上海的配套商品房有所减少。2006年配套商品房土地出让公告为15个，2007年至今为5个。

    商品房“鲍鱼鱼翅”的价格可以交给市场去调节，配套商品房“大米面条”的供应需要长期稳定保障。预计上海市房价上涨到一定程度，配套房的土地出让仍会受到重视。

责任编辑/landlist002
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