我想降价，但么样降？一个开发商的独白与困惑

有几个朋友集会，碰巧有一搞开发的，他的感慨让我深思。

这个朋友原本搞钢铁流通的，有些资本积累，因与房地产沾上了点关系，在哥们的怂恿下入了行。在他自己的自留地里，得心应手，市场如何发展，取材如何把握质量与价格的平衡点。但一进入房地产行业，方知准备不是很足，弄个资质什么的就让他反思行政效率的问题。

后来，有朋友点拨，得打点打点。于是，花了将近年把时间，这位吃定了房地产的钢铁战士，摸出了门道。项目也开始上马了。

再见就在昨天。

我们的话题显然围绕目前的高房价展开。有哥们要求他买单，这个不难也无须多讲，偏偏那位不识趣加了句“你赚挺了，比预期赚多了，该买这个单”。那厢立马不愿意了，我是赚了，但你知其中甘苦？有外面那么多暴利吗？我何尝不想尽快完销好让河里的地再长出房子呢？

弄半天，原来这位仁兄是想说，在房地产江湖，身不由己更为明显，关键在涨价这一块。他原本想降价，好趁着房子抢手将建筑换成银子，再行开发。此为博文，作些交待后整理了，大约归纳，那位的难处，具体来说是降房价的难处或难言之隐如下。

1、显见而不难理解的苦衷。

凡做生意的，都有个盘算，投入多少，赚回多少。问题出在项目销售过程中许多人情。亲戚朋友要打折；主管人事帮忙打折；关键人物直接在此购屋；耗太长时间才上马，手下要福利，还不是明要，就打点小折……打折不要紧，问题是做生意都讲究现金流的链条不能中断，所以要预算，这些都是预算外的因素。

评语：这说的是不敢降价的一个情形，总想先随行就市卖了再说，以保预算无虞。

2、内部人的约束问题。

想降价，按道理他是老板，他说了算。实际并非如此简单。这位仁兄搞钢铁，爱开客户联系会。这次召集了许多准业主，一来是为答谢，二来让他们给带点优质客户，三来就是顺便了解一下房价是否可以适当降一点以尽快售完。

让他奇怪的不是前两个问题，而是业主们的看法惊奇的一致：我们当时买你这个房子就是看中起步价的，你现在涨价了，我们的投资岂不白费？

问询于政府官员，也是出奇的一致：现在房子好卖就卖个好价钱，万一销售速度不行再降也不迟。再说地有的是，只要你有资金。原来，官员们寄望于下一块宗地的出让呢？

将降价以提高销售速度的说法用诸于营销机构见面会，立马反对声一片。合同约定的底价都超出许多，为什么就不能降点价卖快点呢？不用急，老板，最近本区域房源少，现房就更少了，是涨价的好时机。而且你信不，越涨卖的越好，降价不一定卖得好，不信就等着吧。

评语：事实如此，以后卖快了不是降价而是涨价。营销机构不仅回收了利润，还挣了好些印象分。

3、买房人的责怪。

该位仁兄意犹未尽，说是有位业主前来申诉，说在他后面买的房子不仅各方面条件优越，价格还低了五十元。以致周围的人们笑他傻。

又一日，几个准备装修的业主谈及房价碰巧传到这位老板的耳朵里。话是这么个意思，咱们买的真值，隔壁那个小区比咱们小，立面也不好看，又没有中心花园，我同事非在那边买，说他们是政府的开发商，结果后悔死了，比咱们买的时候高一千多，真是！那些业主的最后两个字在这位仁兄口里说出，不免让所有在座既大跌眼镜又顿生感喟。

评语：没办法，少数服从多数是一直以来秦皇汉祖之策。

4、账房先生错误还是自己理解有问题。

按大家的认识，房地产好赚钱。可这位偏偏说不好赚。除了过程外，结果也让他大发感慨。账房先生预计的利润说是在四千万，等于总投资，相当自有投资的四倍。正要扎账的时候，说是验收有问题，不几日，有单位进驻查看后递交了整改单两份，再就是绿化费什么的说是还没有交上（原本这个是通过关系减免的）……反正就是许多无法预期因素，让原本预算的“不可预见费”不够用。账的调整带来连锁反应，税也要重新厘定。

评语：不依规矩不成方圆，依了规矩也难成方圆。钢铁战士气极了。

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