北京邦和财富研究所所长：对房价过快上涨的反思

在城市尤其是大中城市对住宅的需求呈现出急剧增长的趋势以后，要抑制房价的过快上涨，最有效的办法就是扩大住宅供给，这就要求政府把税收收入的相当部分拿出来作为经济实用房与廉租房的投入或补贴，通过大规模扩大住宅供给来缓解住宅供求关系，特别是要给低收入群体提供必要的住宅保证。而这一轮的宏观调控恰恰是走了从供地到销售再到二手房买卖都全面抑制需求并大幅提高成本的歧路，从而为房价的暴涨埋下了重大隐患。

两年多来的房地产新政之所以会出现南辕北辙的格局，重要原因在于趋势误判、政策误用和市场误导。

⊙韩志国(北京邦和财富研究所所长)

2005年以来，国务院先后推出了两个“国八条”和一个“国六条”，由此开始了以控制房地产价格为中心的房地产新政。两年多来，房地产新政已经成为国家宏观调控的最主要指向与最核心内容，政府几乎动用了能够动用的一切手段，力图把上涨过快的房地产价格压下去。但房地产新政实施的结果，却是房地产价格的不可遏止的暴涨。尤其是今年以来，深圳、北京、上海、重庆等城市的房价更出现了过高和过快的上涨，而且这种暴涨趋势正向全国的所有大、中、小城市蔓延。在当今的房地产价格水平下，不仅是工薪阶层已经买不起房，而且白领阶层也开始在不断高企的房价面前胆战心惊。房价的暴涨已经成为现阶段中国社会经济中一个最不和谐的因素与一个最重大的隐患。

两年多来的房地产新政正面临着始料不及的失败结局，政府的执政力、行政力与公信力也面临着前所未有的空前压力与重大挑战。在我看来，这一轮的宏观调控之所以会形成“出手越重，房价上涨越快”的格局，最根本的原因是房地产新政的出台与实施不符合房地产市场的发展趋势与中国经济市场化的实际情况。正是这种与社会经济现实的本质背离才导致了房地产新政出现了南辕北辙与山穷水尽的尴尬结局。

房地产新政之所以会出现南辕北辙的格局，一个重要原因是趋势误判。中国的经济发展进入21世纪后，经济运行中出现了一些导致房地产价格上涨的客观因素。一方面，城市土地价格的大幅上涨导致了住宅价格的成本推进。经过20多年的改革与发展，城市建设的大规模投入在土地价格上都明显地表现出来。前些年的房地产价格上涨不明显，是因为土地实行的是批租，而一旦由批租转为拍卖，土地价格就出现了暴涨的趋势进而导致了房价成本推进的加速上涨。2005年，北京城区每平方米土地为3000多元，而2006年则上升到13000多元。作为土地拍卖的最主要受益方的各级政府，如果不把相应的土地或土地收益作为经济实用房与廉租房的建设投入，那就很难为低收入者提供安居乐业的生活环境，这一点，也正是这些年来政府经营土地与宏观调控中的最大软肋。另一方面，在人均国内生产总值达到1000美元以上之后，住宅需求逐渐成为居民生活的最基本与最主要需求，而对于中国经济来说，城市化的大规模推进又会加剧城市的资源供给与需求之间的矛盾，这就导致了城市的住宅需求呈显著的盘升趋势；第一代独生子女已经到了结婚年龄，这也会助推城市中对住宅需求的增长。户籍制度改革作为扩大城市住宅需求的一个潜在因素还没有充分释放，但这已成为导致房价上涨的另一个潜在的重要推动力量。在城市尤其是大中城市对住宅的需求呈现出急剧增长的趋势以后，要抑制房价的过快上涨，最有效的办法就是扩大住宅供给，这就要求政府把税收收入的相当部分拿出来作为经济实用房与廉租房的投入或补贴，通过大规模扩大住宅供给来缓解住宅供求关系，特别是要给低收入群体提供必要的住宅保证。而这一轮的宏观调控恰恰是走了从供地到销售再到二手房买卖都全面抑制需求并大幅提高成本的歧路，而不断增加的房地产税收却并未投在住宅建设上。这就无可避免地加剧了本来就已经十分紧张的供求矛盾，从而为房价的暴涨埋下了重大隐患。

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