房地产行业披露真相：真实的房价与隐性的财富

●社会客观存在的贫富

供需矛盾使得地产的资源定价权最终取决于中高阶层的购买力；参照他们的收入，大部分城市的房价相对合理。

并且，住宅的郊区化和小户型化，以及代际财富的支持，能够变相提高居民购买力，给房价上升带来新的支撑。【中低收入家庭：住上保障房 心情胜过中大奖】【中低收入者占到总人口８０％ 七成民众买不起房？】

而对于普通的中低收入者来说，他们的住宅需求将通过社会的保障体系来解决，包括廉租房和经济适用房，这也与目前的政策导向是一致的。

●宏观调控政策是行业最为不确定的因素和风险所在，所以无法对政策进行全方位的准确预期。但是分析目前已出台的政策和未来可能出台的物业税，综合考虑政策总体影响有限。投资者应该重点分析三个政策：

1、提高第二套房首付比例，在实际操作上由于银行的商业利益可能会流于形式，并且居民旺盛的购买能力也使得政策本身影响有限。

2、对于加息对房地产行业的影响，此轮加息是应对通货膨胀的波动行为。对于自住者来说，名义收入的增长可以缓解加息带来的负担，对于投资客而言，负利率的环境以及投资渠道的匮乏，使得房地产仍然是保值增值的品种。

3、物业税明年可能在部分中小城市展开试点，全国推广的可能性不大，短期内对心理层面的影响将大于实际的影响，长期无法改变房价上涨的趋势。

●在投资主线上，结合企业短期和长期投资价值，有以下三条投资主线可供投资者参考：

1、中短期关注资产注入类的资源型企业，长期企业机制和清晰战略才是发展的关键。

2、中短期囤地公司可能因为过去利润的积累带来业绩膨胀，但是长期来看，追求周转的公司不仅能同样享受到地价带来的升值，而且还能分享开发所带来的收益。

3、住宅开发投资价值优于商业开发，主要原因是社会普遍认为此轮住宅价格上涨幅度大于商业，并且商业可复制性较差，对开发能力要求更高。而商业出租类由于租金涨幅落后于房价涨幅，扩张性较弱导致业绩缺乏释放的空间，因此，他们更多表现为牛市当中的防御性品种。

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