双剑合璧 或将按下楼市的非理性狂热“牛头”

对于中国房地产市场来说，土地和资金毫无疑问是影响最大的两项因素。当货币政策与土地政策双剑合璧之时，楼市非理性狂热的“牛头”或将被硬生生地“按下”。

12月3日～5日，中央经济工作会议透露出重要信息，货币政策将从“适度从紧”转向“从紧”。12月8日，央行宣布从2007年12月25起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。12月11日，央行网站正式对外公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确第二套房贷款以家庭为单位。

如果说，对于央行一反常态一举将存款准备金率提高1个百分点，许多房地产业内人士还心存幻想，认为央行此举无非比先前只多了0.5个百分点，对房地产市场影响不大的话。那么，12月11日，央行网站正式对外公布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》无疑是要惊醒美梦了，这可是真真切切地直奔房地产市场而来的。

当货币政策动作频频时，土地政策其实也并没闲着。土地问题的症结在于土地有偿使用的二元政策，即对工业用地，实行压低地价、零地价、甚至是“以租代征”等违法用地的招商引资，而对住宅用地，则一律实行一刀切的“价高者得”的招拍挂。这样，一方面导致工业用地的低成本过度扩张，最终成为“三过问题”的原动力，另一方面是民生用地的严重短缺，迫使普通民众在住房问题上不得不吃上了“鲍鱼”和“鱼翅”。

2006年，针对土地有偿使用二元政策的症结，一方面，“国六条”强调要“切实调整住房供应结构”，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应。另一方面，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定对工业用地供应“必须”实行“招拍挂”。由此，土地调控政策开始明确：收紧和制止的是“工业用地低成本过度扩张”和“违法违规用地、滥占滥用耕地”，而对于普通住宅用地尤其是经济适用房等具有社会保障性质的用地，则由过去的紧缩走向了宽松与倾斜。

国家土地副总督察甘藏春今年7月12日介绍说，根据国务院房地产市场调控要求，今年国土资源系统加大了房地产的土地供应，1至5月份，住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。

然而，如同商业银行间由于竞争存在信贷增长的冲动，从而造成信贷的“闸门”并不那么好把守一样，地方政府间也由于竞争存在着投资的冲动，从而造成土地的“闸门”也并不那么好把守。

信贷增长的冲动体现在信贷增速的逾规。据银监会公布的统计数据：今年截至10月末，各项贷款同比增长17.69%，多数银行贷款增速都超过20%。这不仅超过了央行年初确定的调控目标，也超过了银监会规定的15%的限速目标。

而投资增长的冲动体现在用地审批的逾规。据来自国土资源部的数据，80%违法用地面积的违法主体是地方政府。

面对信贷与用地的双双逾规，货币政策与土地政策“双剑齐出”，也许并非时间上的一种巧合。

12月11日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，再次重申“大力提高建设用地利用效率，严格执行闲置土地处置政策”。足见政府严控土地使用的决心。

货币政策与土地政策“双剑齐出”，我国许多城市楼市非理性狂热的“牛头”或将被硬生生“按下”，从而走上健康、可持续发展的民生地产之路。

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