易宪容：2007年房价上涨的公开秘密 你知道吗？

2007年，它是中国房地产发展史上的仅有盛世，也是世界房地产发展史绝无仅有的奇迹。因为，中国的各地房地产市场价格不仅从政府公布的数据来看，不少城市的一手房市场的房价上涨幅度达到20%以上，而且不少地方二手房市场的价格更是翻倍地上涨。远不多论，北京经济适用房的天通苑的小区，今年以来，房价基本上涨了一倍以上。如果以2004年为基期，那么不少地方的房价应该是上涨三、四倍了。而正是这种房价快速上涨，不仅使得大量的投资者涌入房地产市场，使得不少地方的房地产开发商居然开始“捂盘”“囤地”这样的怪现象，而且也引发中国严重社会问题及政治问题。

2007年上半年各地的房价快速上涨，房地产开发投资越来越大，各方面的资金都大量流入房地产市场，但是，从下半年开始，国内不少地方的房地产市场发生根本性逆转，比如深圳、广州及珠江三角度洲不少地方，房价下跌已经成了基本趋势。因为，下半年这些地方的房价下跌不仅表现在一、二手房的价格下跌上，而且表现在土地流拍及土地拍卖的价格迅速下降上。2007年底珠三角的几个城市，12月份当地拍卖土地的价格（同一个城区甚至是隔壁）就比上半年的价格下降一半以上。这些情况说明了什么，它说明了房地产开发预期到未来几年房价走势会回归理性，因此，他们不敢贸然把土地的价格推高。

2007年底，不仅珠三角一些城市的房价出现了逆转，而且在国内其他一线城市，房地产火热的局面突然熄灭，如上海、北京等地。这些城市不仅房地产销售迅速下降、有价无市，甚至于不少房地产开发商正在采取变相降低价格方式出售。为什么同样的房地产及金融政策在广东地区的反映要比北京和上海等地要强烈？可能最大的问题就是在于广东地区是中国房地产市场最早发展起来的市场，而且这个市场曾经出现过房地产市场变化的周期。因此，在珠三角市场，对房地产市场风险更有警惕，一旦有风吹草动就会迅速地反映，而对国内其他市场来说，从来就没有出现过房地产市场的周期性变化，因此，对房地产市场的风险理解就不一样，自然政策的变化对这些地方也就影响小了。但是，该来的还是会来，谁都是无法阻挡的。

因为，从2007年国内各地房价快速的情况来看，是因为所谓的住房的刚性需求吗？而这种住房的刚性需求又是指什么呢？是有人所指的每年有多少人要结婚，需要多少住房；是中国城市化进程，每年有1000万人口进城后需要住房；是城市居民的住房条件要改善，有住房的需求等。其实，从2007年上涨后的住房价格，早就把80%以的城市居民的住房需求抛离在市场之外，他们是需要住房，但这样高的房价，这些人有能力来购买吗？如果这些居民没有能力来购买，这种住房的需求又是什么样的刚性需求，可能只是这些城市居民的一种愿望吧，他们的需求根本就不可能转化为实际的支付能力的住房需求。如果这种需求也是一种刚性需求，那么市场上就根本就不需求价格机制了。

还有，有人认为，2007年的房价快速上涨，就在于人民币对外升值对内贬值，在于国内居民投资渠道太少，如果居民有多余的钱不进入房地产市场投资，没有比这更好的投资渠道，反之居民的钱都会贬值。其实，真的是国内居民钱太多吗？是太多的钱要进入房地产市场吗？也不是。如果按照目前的政策，国内居民用自己的钱进入房地产市场投资，并没有哪一条政策不允许，居民有钱愿意怎么买卖房子没有人管，更不要说政府。现在的问题，许多进入房地产投资者根本就没有钱，只不过在利用银行便利的金融杠杆和低利率政策。如果不是利用国内银行的低利率政策及银行信贷，国内房地产市场根本就不可能炒起来，更不是说炒得如此火爆。

下一篇：危机已经发生半年 次贷危机将走向何方？（图）

特别推荐

• 更多>>