以租代售，抑制房价飞涨

近年来房价飞涨，究竟是什么原因造成的，是成本上升推动，还是需求过盛导致？不应否认，有成本上涨的因素，近年来人工费、钢材、水泥、土地费确曾大幅度增加，不排除这个因素促使房价上升。但是，纯粹由成本推动的价格上升，幅度应该不会这么大，频率也绝不会这么高。而且，依照主流经济学价格领导成本的新观念，钢材、水泥、土地费的上升也是由房价的上升带动的。如此说来，房价的飞涨只能归咎于强大的购房需求，唯有需求拉动，才可以解释清楚中国房价持续大幅涨升的真正原因。

非理性购房需求是造成房价飞涨的主要因素问题的关键是，目前这种过度旺盛的购房需求是不合理的，严格的说是非理性的。按照国际上房屋销售价格与工资收入合理比例看，今天中国主要城市的房价早已超出了普通百姓的支付能力[1]。许多经济学家因此断定目前中国的房价泡沫过多，终将难以维持。但是，由于持续近十年的房价高速上涨，尤其是近年来的飞涨，早已改变了人们对房价应该持有的谨慎态度。在前几年经济处于通货紧缩的情况下，房产都显示了惊人的增值能力，更何况今天通货膨胀的条件下。在主要城市购买了黄金地段的房屋乃至潜在的黄金地段的房屋，无疑是中了六合彩，不是增值的问题，而是因此成了巨富。有了房价十年涨升的切身经验，就是头脑再不敏感的人，今天也会把房产作为资产增值的首选。

在没有更多投资渠道的情况下，大量民间资本自然也看到了投资房产的极好机会，以及其增值盈利的必然性，因此纷纷涌入投资性购房的大潮之中。国际资本在人民币升值的长期预期下，同样看到中国房地产10年涨升带来的巨大投资收益，亦开始通过各种渠道投入中国的房地产市场。

重要的一点是，中国社会普遍对银行贷款持轻率态度，认为借银行的钱，实际就是借国家的钱，盈了钱还钱，亏了钱就可以不管了。因而贷款的热情和积极性历来很高。加之房产又是一个只需少量资本就可以套来大比例贷款的极好项目，因而购房也成了一些人套取银行贷款惯用的手段。投资股市要自己支付全部资金，且须承担股票下跌的巨大风险。投资性买房，既不存在下跌风险，又可以用少量资金，贷出10年20年期的大比例贷款。买房后持有几年，待地价房价涨升，一脱手就是大笔的盈利，比炒作期货还安全可靠，提款容易。万一遇到麻烦，实在支付不了银行贷款，房产交给银行打理就是了[2]。

更有普通民众，见房价持续飞涨，没有跌回来的意思，为了自己的子女、孙辈们将来有个房子住，也把买房当成了全家人共同追求的目标。买一套今天的房子，虽然花光了积蓄，但给儿孙们留下一处财产，使他们未来不为住房发愁，也算了却了做老人的一份心愿。有钱人可以两套三套的投资买房，博取涨价收益，我等普通百姓全家人或几家人联合，倾其所有财力，再加上银行的大笔贷款，买一套房子总可以吧。

有了这样几种人的大力购买与这样几类购买力的热切追捧，房地产市场要想不热，很难！该行业不要说每年20%、30%的增长率，就是每年增长百分之百，也难以满足全社会巨大的购房需求。在这种普遍预期涨价，而又只需少量资金就可以做杠杆投资的全民购房运动中，任何一种单一的力量要想制止住房价的上涨，可以说难若上青天。除非把非理性的购房需求打压下来[3]。

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