房产策划大师李国平谈"拐点":在天上飞的“猪”

显然，猪是不会飞的，“飞”不是猪的功能，猪能飞是风或台风的作用。向来以对房地产市场进行尖锐透彻分析著称的中国房地产策划大师李国平日前在厦门发表上述言论，评述目前中国的房地产市场现状。

李国平说，最近一段时间很多房地产商问得最多的一个情况就是，这次的宏观调控会怎样，这个拐点要拐多久？确实，最近深圳和广州出现了明显的价格停滞、销售滞缓和价格下降的现象，尤其是深圳，在二手房的市场甚至出现了同一个楼盘与几个月前相比有30%的差价。

给这个现象添油加醋的有万科的王石。王石在接受央视采访时明确提出楼市会出现拐点，说大家要三到四年后再买房子。这也是业内人都在批评万科的，你说要三年到四后再买房，那你为什么不三年到四年后再盖房子。我认为会在全国出现结构性的调整，会出现局部城市价格往下走，像在深圳广州，不排除后一阶段的上海。疯涨的房价如在天上飞的猪，显然，猪是不会飞的，“飞”不是猪的功能，猪能飞是风或台风的作用。

目前北京明显在高端的楼盘出现了销售的滞缓，北京均价在2万5以上的楼盘，都出现明显的滞销。有些在四、五环的楼盘，客户的踊跃程度明显下降。这是跟政府的宏观调控是相关的，给大家带来观望情绪。这种情绪在“国六条和“国八条”出来时也出现过，但持续的时间都是半年，半年后都出现了报复性的上涨。大家都先观望，但还是一直有人在买房子，停了半年发现价格降价没戏，又集中出现价格上涨的现象，包括北京去年一年的情况，首先是北京的价格前所未有地暴涨，到了百分百的暴涨，这就是我说的把猪搞得能飞的风。这使得北京的价格到达了一个高点，这是前所未有的，有泡沫性质的成分在里面的，跟以往的不一样。

第二个是去年北京价格的增长有报复性的购买，同时也有股票的投入从二千点到六千点的暴涨。中国有31万个千万资产的家庭散布在一线城市，千万家私的家庭的数量，中国在全世界排第五。2008年股市有可能要从六千点到七千点八千点，尔后就一定会在一个顶点然后就往下走，既使是从现在的五千点到八千点也是一个20%多的一个过程，这就跟原来的牛市不是一回事了，再加上原来的房市也已到了一个很高的点，所以像这样的问题会是很大的问题。所以会在全国范围内出现一个房地产价格的回落。但在每个城市的情况会不一样，像北京这样的城市，拐的痕迹不明显，顶多是高端楼盘卖得不是特别好，其他楼盘价格的增长得到了缓解，中低价位的楼盘可能会因为中小户型的增加，中低价位会出现一个回归。

但厦门、深圳往下走会走多长时间，会有很多种很复杂的因素来影响：宏观调控的情况、土地供应的情况、总体经济环境的情况，是各种因素的综合体。我是倾向于说如果全国不出现整体性的往下走，有个一年的时间消化，总体经济形势持续保持一个良好的势头，供求关系一冷静，土地的供应也出现暂时的分化，然后大家又观望一下，这样一推动，可能还会把这个市场再带动起来，我是觉得在一两年后全国价格会结束原来的暴涨情况，结束那种遍地开花的形势，反而会出现总体会比较平静，个别比较高的会出现往下跌，二三线城市不排除还会上涨的情况。

有评论说，厦门去年地价疯狂的涨，房价疯狂的涨，涨到有点太高了，其实这有个剪刀差，我觉得蛮有意思的。因为房地产开发有个两三年的建设期，其实去年赚到高房价的那些开发商当时的地价都很便宜，那现在那些拍到高地价的这些开发商可能会变成未来二三年内房价反而上不去了。

我以前讲过中国房地产市场的面粉比面包贵，就是前一阵买到低价面粉，本来是想做蛋糕的，现在发现不用做蛋糕了，面包都很贵了，随便卖都行了，甚至做窝头都有人抢了，所以这个是很大的问题，这个是企业要解决的。这就是预期与现实之间的距离了，这种剪刀差很好玩的，这种一般都是什么样的人会赚钱呢，都是那些糊里糊涂的人在赚钱，他们当初用很便宜的价格拿到地。

关于现在广州、深圳市场上出现的价格停滞、销售滞缓的现象，大家都在问是不是房地产的拐点已经出现了？其实我觉得这不会是一个全国性的现象，应该是个别地区才会出现的现象。首先，如果他要把价格下调，别人可能更不会买，因为别人都是追涨杀跌，别人会想说你现在降明天会不会降更多。第二个是你所有高价买进的客户，会因为你降价了全部要找你算账，他不是退钱的问题，是银行信用的问题，你原来三层有八层的价格可以在那里抵押现在已经不够了，你得补了。另外一个是你自己资产的问题，所以这个时候他想降价都降不下来。所以不可能出现三个月之内，大量的开发商纷纷割肉拼命地降价，然后有一批死掉、出让土地，没那么快，大家至少可以扛一年到两年这样的时间。

由厦门国源房地产公司组织的专家营会议日前在厦门日月谷举行，与会的专家有北京思源顾问公司董事长李国平、天津城市规划设计院副院长黄晶涛、加拿大BDCL建筑设计有限公司亚洲部总经理张玮与厦门国源房地产公司董事长陈晓雯等，专家就房地产市场以及国源正在开发的项目进行了讨论。

特别推荐

• 更多>>