潘石屹：中国的房地产到“拐点”了吗？（图）

博客原文   潘石屹的博客

最近几天，记者的电话、EMAIL铺天盖地，问我的问题基本都是一个，“中国的房地产是不是到了拐点？”要回答这个问题，不能简单说YES或NO，我们需要有一个通盘的视角，要把背景和现实情况弄清楚，要在大的背景下去做判断。目前房地产市场的背景是什么样的呢？

一、政府的调控目标和手段在不断调整，目标对准过热地区和过热品种

三年前，由于房地产投资规模的迅猛上涨，给其他行业如能源、建材甚至交通运输等都带来巨大压力，导致相关行业的价格也在猛涨，国家的宏观经济出现了不平衡，房地产规模大，需要的钢材和水泥的量就大，钢材和水泥的制造又需要巨大量的煤炭，小煤窑就兴起……。在这种情况下，政府的调控思路是以压缩房地产投资规模为主要目的，抑制房价只是一个次要目标。所以当时的调控手段是以限制市场上的供应为主，限制土地的供应、限制给房地产行业的贷款。但同时因为中国正在大踏步迈向城市化，经济处在高速增长期，对房子的需求量在不断增长。限制供应量的调控结果，是市场上供应的房子越来越少，房价节节攀升。

今年以来，特别是最近半年以来，政府把抑制房价过快上涨作为主要目标，在具体手段上也与以前明显不同，一是将房地产的品种分离，划分出廉租房、两限房和经济适用房等不同品种，这部分供应由政府出面解决，大大增加了市场上紧缺品种的供应量;二是通过紧缩银根、加息、提高第二套住房首付比例和贷款利率等手段抑制需求。所以说，政府今年的调控用的是市场经济的手段，它的好处在于，受到调控的都是过热地区和过热品种，健康的地区和品种不受影响。另外，市场手段有灵活性，可以出手也可以收手，可紧可松，全看市场情况而定，这比用行政手段一刀切的做法更聪明而且见效。

二、哪些地区哪些房地产品种出现了过热？

中国这么大，城市的发展水平和人们收入水平也千差万别，各地市场情况也各有不同，笼统说出现拐点是不确切的。

首先从地区看，今年初深圳房价迅速上涨，一度超过香港相邻地区的房价，这一定是有问题的。另外深圳的城市有它的特殊性，是“一夜城”。主要是以外来移民为主，是一夜间建起来的城市，这里人们的收入水平不是呈金字塔结构，而是矩阵型结构，生活在这里的人不是穷人就是富人，典型的二元分离，在一般城市，如果房价出现一些下降会有收入低一层的人接着购买，但深圳不同，要不有人买，要不就干脆没人买。所以才会出现成交量萎缩70%的现象，这个城市不具有代表性，我们不能把深圳这个特殊现象放大来看全国。

再从品种上看，中国房地产市场形成10年来，90%的开发商都集中在做住宅开发，在政府加大廉租房、两限房、经济适用房的供应力度后，某些地区的住宅产品确实有出现过热的危险。但是，在城市化已经成熟的地区，写字楼和商业还是大大短缺的，人们在城里不仅仅是居住，还需要工作、交际、购物，还要打发休闲时间，这些都不是在住宅里完成的，而是需要写字楼，商场，第三空间等。我们市场上相应品种过少，写字楼和商业供应不足，才会出现大量公司在住宅楼里办公，大量商店开在临时建筑的现象。

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