潘石屹：谈拐点，不能笼统地下结论

4、哪些地区哪些房地产品种出现了过热？

中国这么大，城市的发展水平和人们收入水平也千差万别，各地市场情况也各有不同，笼统说出现拐点是不确切的。

首先从地区看，今年初深圳房价迅速上涨，一度超过香港相邻地区的房价，这一定是有问题的。另外深圳这个城市有它的特殊性，是“一夜城”。主要是以外来移民为主，是一夜间建起来的城市，这里人们的收入水平不是呈金字塔结构，而是矩阵型结构，生活在这里的人不是穷人就是富人，典型的二元分离。在一般城市，如果房价出现一些下降会有收入低一层的人接着购买，但深圳不同，要不有人买，要不干脆就没人买，所以才会出现成交量萎缩70%的现象。这个城市的特点不具有代表性，我们不能把深圳这个特殊现象放大来看全国。

再从品种上看，中国房地产市场形成10年来，90%的开发商都集中在做住宅开发上，在政府加大廉租房、两限房、经济适用房的供应力度后，某些地区的住宅产品确实有出现过热的危险。但是，在城市化已经成熟的地区，写字楼和商业还是大大短缺的。因为人们在城里的生活不仅仅是居住，还需要工作、交际、购物、打发休闲时间等，而这些都不是在住宅里完成的，还需要大量写字楼、商场和其他各种第三空间来实现。但我们目前市场上这类相应品种过少，写字楼和商业供应大大不足，才会出现大量公司在住宅楼里办公，大量商店开在临时建筑的现象。

上面四点是我对当前人们谈论200年中国的房地产一定“拐点”的一些想法。我认为今年有很多不确定因素，应该综合宏观经济形势、土地市场、分区域、分品种来逐一考察。在复杂的市场面前武断的下结论一定要慎重。

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