易宪容：房地产市场没有出现“拐点”吗？

博客原文   易宪容的博客

目前房地产是否出现“拐点”，争论许多。有人认为目前房地产市场出现了“拐点”，因为一些地方的房价开始下跌，并由此房价下跌导致房地产市场销售萎缩；也有人认为房地产市场没有出现“拐点”，因为一则房地产市场是一个个区域性的市场，一个或某几个地方的房价下跌，并不能够说明全国的房地产市场价格都将会下跌；还有人认为房地产市场之所以没有出现“拐点”，因为目前一些地方的房价下跌只是暂时，从长期看房地产价格仍然会继续上涨等。也就是说，如果对房地产“拐点”定义不清楚，谁也无法说明国内房地产是否出现“拐点”。

但是，如果对房地产的“拐点”给出一个清楚的界定，并以此为判断标准，那么国内房地产市场是否出现“拐点”也就一目了然了。

在本文看来，国内房地产市场问题，或国内房地产市场发生根本性的转变，并非房地产市场价格的涨跌，也不是房地产市场的销售旺衰，更不是一个地方房地产市场的如何变化，最为重要的是政府房地产市场政策的变化，并房地产政策导致房地产市场发展模式的变化。因为，中国房地产市场是一个“政策市”，政府房地产市场政策的变化也就决定了房地产市场的未来。从历史的经验来看，如果没有1998年中国的住房制度的改革，也就不会有中国真正的房地产市场产生；如果没有2003年关于房地产18号文件，也就会出现这几年国内房地产市场如此快速的发展。也就是说，政府重大政策出台决定房地产“拐点”的出现。因此，当前国内房地产市场是否出现“拐点”，仍然是以最近政府的房地产市场政策的变化作为最为重要的判断标准。如果说最近关于房地产市场的政策发生了根本性变化，那么国内房地产市场出现“拐点”就是自然了。

可以说，无论是最近温家宝总理关于房地产的讲话及十七大报告关于房地产内容，还是最近出台的24号文件、359号文件、452号文件、39号令及64号文件等，都表明国内房地产市场发展模式将发生根本性的变化。根据这些文件，清楚表明国内房地产市场发展的基本前提是，保证居民基本居住的天赋性及优先性、房地产土地要素的公有性及房地产市场发展的人民性（党的宗旨）。因此，在这三个基本前提下，就明确地规定了中国的房地产市场发展就是为绝大多数居民提高住房居住条件的市场，就是增加居民住房福利条件的市场，而不是个人投资炒作的市场。无论是建立住房保障体系，还是以中低档价格的住房产品结构及遏制房地产市场炒作与投资，都是围绕着这一目标。

可以说，总理的讲话及相关的房地产文件都是围绕着中国房地产市场要成为国内居民居住消费市场这一目标而发。在这一前提条件下，政府的房地产政策从土地、税收、城市规划及银行信贷等方面来调整以往不适应的房地产市场政策。如2003年被18号文件所取代的121号文件的基本精神在今年359号文件全部恢复，不仅如此，还增加了许多新内容。也就是说，作为“政策市”的国内房地产市场，如果房地产政策出现根本性转变，如何房地产市场发展模式发生根本性转变，那么这个市场还不改变吗？在这个意义上说，房地产市场的“拐点”能够不出现吗？

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