二手房买卖未按约迁户口 导致卖方赔了两万多元

2006年4月，缪某通过中介公司，看中了鼓楼区的一套二手房。最终，他与房主王某签订了买卖合同，花70多万元买了这套房子。由于缪某从事法律事务方面的工作，清楚户籍问题的麻烦性，于是他多留个心眼，和房主王某在合同签订中，对户口问题专门作了特别约定：“出卖方于交房前3日内全部迁出，如逾期未迁出，则按房价的每日万分之二向买入方支付违约金。”

同年4月底，缪某取得了该房的产权证。可是当他入住该房屋准备申报户口时，却意外发现，该房内还有一个周姓女子的户口一直没有迁出。去年9月，缪某据此诉到法院，要求王某支付违约金2万多元。

这周姓女子的户口是怎么回事呢？原来，房主王某当初也是位二手房买主，他这房子是向黄某买的，当时买房后，黄某的女儿周某在该处的户口一直没迁出。

法院审理认为，王某在签订合同时,明知其出售的房屋内留有户口为周某，而合同中特别约定的交房前3日内迁出“户口”是出售房屋内的所有户口，而不仅仅是王某自己的户口。因此，王某因第三人的原因不能严格履行合同，已经构成对合同相对方缪某的违约。最终法院判决，王某支付缪某违约金2万多元。

■法律提示

法官提醒，目前在二手房交易中，户籍管理问题比较复杂。对于购房者而言，为了避免风险，最好在房屋买卖合同签订之前，就能充分了解该房屋的户籍情况。可在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任。

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