统一地权:将改变超现实的当代中国高房价体系？

如果中国城镇住房市场成为一个投资市场，就应该有输有赢、有博弈有对冲、有繁荣有危机。倘若从这个意义体认，目前城镇住房110多亿平方米的住房资源，理论市值估计在50万亿-60万亿元人民币之间，其中两年多以来上涨了近20万亿元人民币左右的市值；近一年多以来上涨了10万多亿元人民币左右的市值，一年多城镇房地产造就的资产市值就相当于国资委属下国有大中型企业50多年积累形成的16万亿元人民币的整体资产，这肯定是一个充满水分的神话﹗它也反映出：中国住房资产的预期收益已经转化为了当期价格和现价体系，由此造成了中国住房资产的不稳定性，以及政府应承担的广泛的住房建设的社会责任。

要总体解决这个困境，目前看来，统一地权应该是最优先的战略选择。

当代中国高房价体系制度因素的历史出路

 1)中国住房改革的命脉缺憾

 1986年我在国务院住房改革办公室参与起草《城镇住房制度改革试点方案说明》的时候，城镇住房只有20亿平方米，这是明清以来几百年、特别是建国近四十年来中国城市房地产的主要家底，也是20岁以上的城市中国人当时的基本人居环境。当时经过激烈讨论的方案是，按每平方米200元卖给个人，进行商品化改革，20亿平方米卖掉就是4000亿元，后来又调整到400元，企业留一部分，地方留一部分，中央政府要一部分，这个钱有两个用途，一个是用于新房建设，一个是用于其他改革事业。回想起来，经过20年的发展，房价已从每平方米200元，涨到了一两万元的水平，世界的变化确实很大。

但是，中国商品化住房资产的价值体系仍建基于城镇住宅可以商品化流通、村镇住宅不能流通的半边流通市，中国住房的权利体系仍然是不完整的；中国商品化住房资产的价值体系仍建基于房权与地权的分离，中国房价具有巨大的不稳定性，它使中国住房的预期收益、未来收益转为了当期价格、现价体系，形成了巨大的风险性。它也反映了1998年中国实行住房商品化改革以来，在改革步骤设计上的重大欠缺就是没有考虑到应以社会保障用房作为补充；没有考虑到应为公民解决足够的近成本价的商品用房；没有及时安排村镇住宅接续的商品化改革，实施全流通；没有解决国家和集体建设用地使用权的统一。由此造成了中国住房资产的不稳定性，以及政府应承担的广泛的住房建设的社会责任。

 2)个别城市住房投资属性的强化有可能使中国房市成为世界上最大的博彩游戏

在目前这种房市制度的缺陷中，城市房地产业脱离中国住宅总量的整体资源，成为局部热潮，有关地方政府、开发商、炒楼团及各种利益关联方使住房成为稀缺的商品。中国住房兼具了商品、金融、社保等的多重属性，住房的金融属性反映了房地产已经转型为投资市场的一部分，个别城市住房投资属性的强化有使中国楼市成为世界上最大博彩游戏的倾向。

它使中国居民财富体系增加了脆弱性和不稳定性，商业和居民的金融资产巨有罕见的市场换位能力和流动性要求，中国的房地产资产已形成高度积累，构成了金融过剩。拉动目前的中国住房的价格增长不过需要四五万亿元人民币，但是引爆这个市场的泡沫也许就需要一二万亿元人民币。上海、深圳、北京等大城市住房市场更具有高度投机性质，面临大规模价格重组的可能。如果炒楼团和投资者的住房进行比较集中的转让对冲，将有可能构成10万亿元人民币以上的巨大资产流动，仅以目前不到17万亿人民币的居民储蓄难以完成均衡的市场转换传导。截至2007年6月30日，中国广义货币余额为37.78万亿元；狭义货币余额为13.58万亿元，这个资源不但要运转中国的巨大的生产体系，而且要承载中国的消费体系，所余资源即使全部投资房地产，也不过七八万亿元人民币的入市资金，以这个水平再大幅拉升中国城镇楼市的升水，不但会导致社会的巨大分裂，而且也将造就温州等炒楼团的市场对冲。政府没有担保过房价上涨，也没有财力托住这个市场的剧烈转变。

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