居民住房消费模式改变 多数人意识到买房不如租房

居民住房消费模式的转变决定房价的未来

在我国房地产业转型过程中，业已形成了一种背离国情的居民住房消费模式，过度消费、超前消费和浪费严重。当前过多地对“房价是否形成拐点”的讨论并无多大的意义，真正要解决的是：加快建立适合中国国情的房地产市场体系，形成成熟的房地产价格形
成机制。不可否认，经过长达数年的宏观调控，影响和决定居民住房消费模式的因素正在悄然发生改变。但我国房地产宏观调控和产业发展模式转型任重道远，当前的根本之策是：重构住宅市场价值体系，确立科学合理的市场结构；加快推进以改善民生为重点的社会建设，促进居民住房消费模式的变革，实现住房消费多元化的新格局。而这一从量变到质变的过程至少还需要5-10年，甚至更长的时间。

■宏观经济形势回顾与展望

最近一段时间，关于房价的争论再度形成热点，去年10月以来，深圳、上海、北京等地均不同程度地出现了高档住宅“价跌量减”的现象，北京、重庆、广州等城市年底出现了土地供给(特别是保障性土地供给)放量的现象。一些媒体和机构预测房价的拐点已经来临。包括万科董事长王石也坦言：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”然而，也有一些学者，包括华远地产老总任志强认为，这只是短期的局部现象，是某些企业和个别项目应付年底资金短缺的市场行为，当前的现象只是房价长期快速上涨后的短期的局部回调。

笔者认为，过多地对“当前房价是否形成拐点”的讨论并无多大的意义，我们真正要解决的是：如何建立适合中国国情的房地产市场体系，形成长期稳定的房地产价格形成机制。在科学、合理、健康的房地产市场体系没有形成之前，房地产市场价格形成机制始终是不稳定和错位的，居民对住房消费的预期将始终受政策和舆论的影响而模糊和易变，房价始终是令人难以琢磨的，它往往会和政府宏观调控政策的初衷和人们的美好愿望开玩笑。

应该说，近年来，各地加大中低价格中小户型住宅的供给，住房市场结构性矛盾有所缓解。以北京为例，“十五”期间，北京市经济适用房竣工面积历年保持占新增房屋建设总量的8%-15%之间，2007年北京市政府加大了结构调整的力度，“十一五”期间，新建保障性住房和两限房的比例提高到32.53%。市政府还扩大了廉租房的覆盖范围，加大了住房困难城市低保家庭的租金补贴发放力度，到“十一五”末，廉租房和经济适用房将可以覆盖全部低收入家庭和中低收入家庭。同样，近日广州、上海等地也明确提出，大力调整住房供给结构，将廉租房覆盖范围扩大到全部低收入家庭。我国住宅市场的结构性矛盾得到了初步缓解，结构改善对房价的抑制作用也在逐步显现。

但是，真正影响和决定房地产市场的根本性因素是不是就改变了？回答是否定的。

首先，我国城市住房供给模式还未发生根本的变化。1997年以来，我国住房制度改革推行住房的市场化、商品化，住房供给以商品房开发为主渠道，近年来，国务院明确提出要加大中低价位中小户型住房的建设，经历了一段较长时间对政策的质疑、争论、理解到执行，国务院也加大了执法检查力度；2007年8月份全国住宅工作会议提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，这才对如何建立适合我国国情的多渠道住房供给体系有了清晰的统一的政策指导。然而，在固定资产投资总量偏大、增长速度偏快，市场存在明显的流动性过剩的客观现实下，要保持国民经济的全面、协调、可持续的健康发展，不可能靠扩大住房的供给总量来解决住房供需中的矛盾，而只能在总量控制的前提下，调节供给结构，加大保障性住房的建设，优先满足最迫切需要住房的中低收入家庭的需求。另一方面，受严控用地审批和项目开工等措施以及新建保障性住房的建设周期的影响，短期内市场供给的不足，进一步激化了供需的矛盾。

其次，中国经济的持续增长趋势没有改变，居民的收入持续稳定的增长态势没有改变，因此，除非居民对住房的消费模式发生根本性改变，否则，我国居民对住房需求的增长趋势不会发生改变，需求总量也将持续增长。事实上，在我国房地产业转型过程中，由于多方面的复杂原因，业已形成了一种背离国情的居民住房消费理念和错位的住宅消费模式。1997年取消福利分房后，通过商品房市场购买或租用房屋成为居民解决住房问题的主要甚至是惟一渠道。在经济快速发展、居民收入稳步提高、金融和货币政策环境宽松、人民币升值和外资大量流入房地产业、居民个人投资理财渠道单一、房价连年上涨等一系列因素的作用下，形成了带有全社会性质的住房消费观念，即：1、买房不仅能居住，还能投资，房屋不仅能保值，更能增值；2、房地产投资有暴利，搞什么都不如搞房地产；3、租房不如买房；4、迟买不如早买；5、买小不如买大。这就是中国近年来住房消费的根本特征。正是在这一消费模式的作用下，住宅消费空前旺盛。住房购买普遍讲求“一步到位”或“尽快到位”。曾经一度，一些地方政府官员和经济学家也公开倡导购买并不很需要甚至根本不需要的第二套、第三套甚至第N套住宅，追求所谓“5＋2”生活方式，即城区一套用于工作，郊区一套用于休闲，条件好一点的再有一套用于投资。

好在中央政府已经认识到在调整住房供给的同时必须控制住房需求。央行已经采取了直接打压住房消费的手段，在经过多次加息后，去年12月11日，央行和银监会联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。这至少折射出政府宏观调控的两个政策导向：1、中央政府支持和保护居民作为自用的合理住房需求，坚决抑制住房的投资需求和过度消费；2、中央政府认同的居民合理住房需求的标准是：(1)房屋用途为居民自用；(2)每个家庭限购一套；(3)套型面积标准为当地平均居住水平。

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