专访郎咸平：宏观调控要固本 地产企业应正身！

【徐晓晔】：去年以来，南至深圳、北到北京，各地房价开始大幅飙涨。您在相关文章中也指出虚拟资金是房价暴涨的原因，同时指出大家不要期待房价大幅下降，请问您对未来一段时间房价走势的预期是怎样的？

我问一个最基本的问题，我们以深圳为例，我大概在一年前提出当时所谓的耸人听闻的言论，就是深圳地区房价所以好，不是经济好，而是经济变的更差了，由于经济变差了，投资环境恶化，深圳、东莞企业家不想干了，就不做企业去炒楼了，因此深圳地区房价这两年翻两番，这是极不正常的现象。所以不能谈拐点，而是要谈为什么造成房价这么不正常。我这个观点出来后，有很多报纸做了大幅度报道，结果数据也出来了，证实我的观点是对的。东莞大量公司倒闭。我想请大家想想，拐点本生有什么意义？你不了解房价的形成，光谈拐点，那只是大家良好的期望。

现在的价格变动不大，是基于成交量低。只有在成交量大的时候才能体现上升或下降的真实变化。现在大家都不买房，都在观望，每个月的成交量很低，所以价格自然平稳下来了。所以真正的价格走势，是要看成交上去之后的变动。而我们房地产的价格变化，绝不仅仅是个经济问题，它要看政府的调控方向和力度，这是决定价格的很大因素。

【徐晓晔】您曾说过，五年后地产商将大量被淘汰，十年来，中国房地产行业经历了多次调整的阵痛，您认为地产企业应该如何应对当前时期的挑战？

【郎咸平】：在地产达到高峰时我曾经讲过一句话，中小型房地产商将大量倒闭，我讲这话时大家不赞成，因为那时候房地产业过热，到此时我一进来，很多人就让我讲讲说我们应该怎么办，我就是中小型地产商我应该怎么办。按照我刚才的推论，你要知道下一步，我国品牌地产商将和海尔这样的企业同台竞争，因为更多的制造业将进入地产业，为什么？二元经济环境。这样宏观经济调控政策下来，必然使得中小型地产商难以为继。好几位开发商说，这种宏观调控政策将造成地产业的巨头出现，这是表面现象，真正背景因素就是我讲的课，就是二元经济环境。

品牌地产商怎么办？我想用香港的例子做我今天演讲的总结，顺便给各位一个建议，下一步何去何从。香港有四大地产商，叫四大天王，王石同志每次演讲总是要提起其中一家，就是新鸿基，还有新世界，恒基，李嘉诚的长江实业，这四家称为四大天王。四大天王走过风风雨雨的五十年头，我相信它的历史比在座各位任何一家地产公司都要久远。为什么他们生存下来？有一些数据可以给各位启发，就是他们是什么心态。按照搜房网所做的调查，就是我国品牌地产商现在变的特别谨慎小心，非常好，就用四大天王做个例子。

你知道包括地产公司等等上市公司，中国上市公司的资本负债比例是多少吗？平均是100%到300%，四大天王个个比你大很多倍甚至上百倍、千倍，香港又是一个法制健全的地区，而且信用系统又好，他们应该可以借更多的钱吧，猜一猜四大天王资本负债比例是多少？20%，而我们是100%到300%，难道李嘉诚借不到钱吗？不可能啊，我们借不到钱是真的，他们为什么不借。有机会问问他们，你们人生成功条件是什么，我相信他们会不约而同告诉我，是保守。 

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