中国的房地产企业生态：降价很无奈 保值很天真

话说成都万科、蓝光带头降价，不仅陷自己于开发商“公敌”之境地，也招来了老业主们的愤怒。另一些开发商抓起“保价补差”的稻草，这种类似于套期保值的东西，说到底还是在为降价做准备。

出发点相同，做法不同，只不过有人降得起价挨得起骂，有人则将降价发展为文字艺术。各种努力背后，尽是深深的无奈。

口水阵

王石可能没想到，万科响应政府号召推出低价房，引来的却是自己业主的抗议。“还我血汗钱，抗议乱降价，伤害老业主，合理要赔偿”。在成都一个房地产业主论坛上，万科最近的降价举措遭到老业主们的抗议。“王总要回归理性，苦了当初帮他拉起来的‘野猪们’。”一些业主甚至想据此起诉万科。

导火线是万科成都的魅力之城项目。去年4月份开盘时，该项目每平方米4000多元，是该区域最贵的，开盘当天就销售超过90%。今年1月，万科魅力之城推出的电梯户均价为每平方米4700元，花园洋房均价为每平方米7000元。但随后，万科开展的一次以“青年置业计划”为主题的促销活动，最低价格下降到每平方米3600元。

陪万科一起挨骂的还有成都本土大户蓝光地产。蓝花旗下富丽花城均价从上批次的每平方米5260元降到4300元，富丽东方均价从5000元以上降到4200元。富丽碧蔓汀的价格虽未公布，但据知情人透露，本批次价格肯定比上批次低。一位蓝光业主说，蓝光的降价令他直接损失了近10万元。

类似的例子还有金科·一城。为了打开成都市场，其前期已经砸了几千万元的广告。金科·一城一批次均价每平方米4980元，加推的300套房源，均价蹿至每平方米5300元，公司对外宣称下批次价格将不低于每平方米5800元。但实际上，二批次的价格仍然是每平方米4980元。

处于舆论旋涡的万科与蓝光方面的负责人都一直不愿正面回应。“目前开发商的‘公敌’是万科和蓝光，他们带头降价，让一些开发商感到了前所未有的压力。”深圳星彦房地产顾问公司成都公司研究员孔祥虎分析说。

捞稻草

“我们推出‘保值补差’计划，有一定的噱头在里面。”担任中铁二局成都项目“中铁瑞城·新界”顾问公司的实效机构执行董事吴昊很痛快地承认了这点，但他强调这种承诺可以兑现。按照吴昊的方案，凡是在2008年一季度内完成认购并签订购房合同的业主，可以与开发商签订一份《保值计划书》。

业主可在尚未售出的房源中任意选取三套，以现场公布的《当期房源价格表》上相应房源的当期价格作为所购物业的价值参照标准。一旦该房源销售出去，业主可通过合同确定是否可以获得差价补偿。而据记者了解，其他一些开发商例如武海置业、正成地产等也都提出了类似的保值计划。某楼盘提出的保值计划甚至是“无条件退款”，但前提是一次性付款和不予备案。

实际上，早在2006年之前，广州一些开发商就提出“如果房子降价就回购”的概念。但当时市场火热，这个概念被业界嗤之以鼻：房价每天都在疯涨，销售根本就不愁，还担心什么贬值。但现在，“保值”的概念却被开发商当做救命的稻草。

“消费者如果不认真分析的话，就可能上当。”星彦地产的孔祥虎表示。现在购房者基本上都不会一次性付款，同时不备案更让他们无法接受，这样看来，所谓“回购”远没有降价有诱惑力。

“这表明了开发商对未来的房价缺乏信心，急于快销，又担心降价后前期的业主会闹事，才采取这个折中的办法。”成都民间的少城地产联盟主席赖翰林评价此举“很傻很天真”。赖认为，保值的概念只是局限于自己的小区内，与市场大环境脱轨，没有横向对比；保值时间限于新房的销售完成，而不是二次销售，对于投资者来说，显然没有可操作性和诱惑力。

风向标

往年5月“黄金周”举行的房交会在今年提前到了4月18日。是否急于托市，成都市房管局不愿做出评论。

“政府希望通过房交会的契机，让市场有所回暖”，星彦地产的孔祥虎分析说，“房交会可能会让市场释放一些购买力，但让市场真正回暖，可能还需要一个较长的时间。”为此，一些开发商已经在进行预热，纷纷在3月份就推新盘。据记者了解，有的企业为了开盘宣传，仅在短消息发布上就已一掷百万元。

“现在谁也不知道未来房价走势如何，如果房交会交易量急剧下降，带来的恐慌效应就会迅速蔓延，房地产在短期内不会像业界预测的那样，在春季就有回暖的迹象。”赖翰林表示。

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