代理机构论楼市：已是沧海横流更显出英雄本色

代理机构嘉宾

同致行总裁 王波

豪斯房屋常务副总经理 林峰利

城市年轮董事长 张文彪

德润行总经理 余珍

新景祥策划总监 柏云飞

进入2008年，楼市果如人们去年猜想的一样走入了一个低谷。上海、广州、深圳在最近的一段时间里“听取‘降’声一片”，全国地产龙头万科在上海、成都等地都采取了一系列的降价措施。在这样一个态势中，厦门楼市虽然还没有出现明显的大幅度降价，但成交量相比去年已经明显不如。

这时的开发商、消费者或担心、或迷茫，厦门楼市正处于一个什么样的阶段？厦门楼市今后会怎么变化？开发商和消费者该如何正确理解当前的市场波动？

就此，本刊记者采访了厦门几大知名代理机构相关负责人，从他们的角度来解读厦门楼市的这些变化以及背后的原因。

鳞次栉比的厦门各楼盘在如今的买方市场态势下，品质、营销、配套等都将变得越来越重要。

【价格】平常心态看调整

总部在深圳的同致行前两年在厦门也开设了分公司，日前，其总裁王波特意前来厦门考察分公司情况，他在分析了广州、深圳和厦门的市场之后告诉记者：“这三个地方的楼市有点相似，但厦门的活跃程度要比深圳更高一些，厦门可以说是福建人的厦门，很多厦门之外的人前来厦门购买。但仅就市场而言，这三个板块就好像股市一样，之前已经是涨停，现在都开始自觉进入一个理性回归的状态了。”

“就算不出现去年那么多宏观政策的调整，按照厦门楼市之前的上涨势头，到现在也会发生这样的价格波动。”针对目前市场，豪斯房屋常务副总经理林峰利如是说。他指出，之前的厦门楼市实际上处于一种投资过热的状态，特别是在去年，岛内楼盘的均价达到了14000元/平方米，导致一些有真正需求的购房者出现恐慌性购买，一些品质一般的房子都卖到了很高的价格。林峰利认为：“这本身是不符合市场规律的，市场会自然而然地进入一个调整期。”

城市年轮董事长张文彪也表示了同样看法，他认为，在之前两年那些价格上涨过快、地产过热的城市，如今都面临着一个理性、合理的回归态势，在这样的情况下，厦门楼市由卖方市场转变为买方市场。同时，由于厦门楼市目前的房价水平高于厦门市民的收入水平和厦门城市经济发展水平，在现有的价格水平上，一些有真正需求的消费者购买不起房子，而一些有能力购买的，或因为已经有房，或因为投资获利低而不愿意购房，这也导致了目前市场的冷清。随着市场规律的自身调整，厦门楼市将强迫性地回归到符合厦门经济发展水平的真实层面上来。

各大代理机构在目前价格波动上的看法基本一致，新景祥策划总监柏云飞认为，在目前的市场状态下，不同楼盘会在自己楼盘的不同阶段，在个案上有不同的表现。但价格都会比较匹配自身品质。林峰利直接指出：“一些地段好、品质好的楼盘的价格就会比较稳定，甚至还可能小幅上涨，而一些品质不好，抗风险能力差的楼盘会出现价格下降。一切都将由市场来决定。”看来，代理机构普遍认为这次市场波动只是市场经济条件下市场杠杆的自我调节，是国家宏观调控和市场规律自然作用的结果。消费者和代理商都要用平常心来看待这一波动，不要盲目乐观、期待过高，也不用盲目悲观、失去理性。

【品质】放正姿态寻不足

“厦门拥有着先天的自然优势，可谓天生丽质，出门看山，登高看海。正是这天生的自然优势让厦门的楼盘非常抢手，很多开发商因而忽略了楼盘品质，这也导致了厦门房地产在品质上与外地一线城市甚至一些二线城市还有很大差距。”德润行总经理余珍这样评价厦门楼市的整体品质。

柏云飞分析得更仔细：“厦门楼市由于地块开发基本偏小，在园林、绿化上就相对较差，虽然自然条件、户型等还可以，但在整个社区的配套和景观上就没有什么特别出色的了。”她介绍说：“就是外立面，厦门也没有几个特别耐看、能够让人赏心悦目的，同时，在造型、新材料、高科技的运用上，厦门开发商也没有亮点，可以说，厦门楼市的品质水平还处于一个基本配置状态。”“在国外，一些上百年的房子到现在仍能良好使用，甚至成为经典。因此，建筑质量在房地产行业应该永远是放第一位的。”林峰利分析说，“而在厦门，由于自身条件的优越，以及之前市场的过好，消费群体购买力强，开发商不用在品质上花太大功夫就能出售一空。无形中就纵容了厦门开发商对品质的轻视。”一个城市的个性也影响了这个城市某些行业的特性。张文彪从城市文化的角度来分析厦门楼市在品质上的实用主义。他介绍说：“厦门相比深圳等城市，没有那么多的浪漫和冒险色彩，因此厦门鲜有超大型的地产开发企业，基本为本土国企、民企自己创业成长起来的，所以他们的开发节奏表现得更加务实，相对而言就没有其他城市那么先锋。这也就决定了他们之前在品质上的短视。不过现在一些开发商已经看到这一缺点，楼盘的品质已经开始逐步提升。”不过，王波对厦门的楼盘品质也作了一些肯定的评价，他说之前曾在厦门考察过几天，从整体来看，厦门各小区看上去都挺好的，特别是有些小区的品位和外立面还是不错的。但同时他也指出，厦门楼盘产品在精细化方面还有待提高，而且因为地块规模都相对较小，在配套上就不是那么容易做好做足了。

可以看出，厦门的楼盘品质相比国内地产发达城市还有一段差距。所以，我们的开发商，我们的楼盘，要想长久发展、要想在市场的波动下坚挺下去，还有得努力了。

【开发商】调整思路练内功

这样的市场情况下，有的开发商担心了，地也不拿了；有的开发商着急了，楼盘价格开始降低了……开发商到底应该怎么办呢？

“没有哪个时候能像现在一样更能体现楼盘品质的重要性，以前市场在涨潮的时候，品质都被掩盖在繁荣的表象里，而现在市场冷清了，各楼盘的品质、营销策略、配套等都很清楚地呈现在消费者眼前。在如今的买方市场，消费者将有了更多的选择，这也将是对开发商的一个严峻考验。”余珍认为，“在这个时候，开发商必须更加理性，不要再追求过高的目标，根据自身的品质去制订一个合理的价位，有一个合理的利润就可以了。”张文彪也提醒开发商，在这个时候要“清醒、扎实、细致、专业”，要尊重市场规律，尊重专业，要重视政府宏观调控的决心，共同去打造性价比高的产品，去造满足市场真正需求的房子。要冷静下来，调整企业策略和思路，苦练内功。张文彪认为，其实这样的调整对企业成长不一定是坏事，调整好了，对企业今后的发展和管理都将是一笔财富。

“今后，楼盘的营销周期将变得更长，甚至可能会出现现房销售。这个时候，整个楼盘的产品、服务、营销等每一个环节都要经得起考验。”柏云飞认为，“这样一来，开发商就必须要有精品意识和服务意识，并把这些意识贯穿到开发的每一个环节中去。”王波认为：“在这种市场下，成熟的开发商是不怕的，产品品质有保证了，质量监控上到位了，就不用管市场如何波动。只要充分了解了市场上需求什么我就造什么，市民想买什么我就卖什么，把客户的需求与自己楼盘定位联系起来了，哪还怕什么市场波动？”当然，针对一些抗风险能力弱的企业，王波建议，加快资金回笼，提升产品品质，降价、改变营销策略都是现下应该做的事情。

林峰利也给出了对开发商的建议：“不要盲目也不要乐观，要理性地看待市场的变化，要想长期在行业中健康、稳步地发展成长，首先就要有社会责任感，不是单纯以赚钱为目的。同时，还要给企业找一个准确定位，不要什么都去做。只要在产品上提升了品质，做出了好产品，有合理价位，市场自然就会接受了。”看来，市场的调整来临的同时也是开发商在心态、开发思路、产品定位的一个重新调整。在这样的大形势下，开发商顺势而为，提高品质，理性定价，相信还是有很大的发展空间的。

【消费者】按需购买量力行

现在，很多老百姓仍然在观望，有的虽然很想购买一套自己的房子，但又期望房价会进一步降低，想等等再说；有的很茫然，怕房价已经抄底……众代理商也给出了他们的建议。

王波与林峰利一致认为，只要消费者是买来自住的，就不要管现在是涨还是跌，这个时候还是可以出手的。但林峰利特别指出，现在一些上世纪80年代出生的年轻人的购房心理很不成熟，往往自身经济能力远远不够承担目前的购房压力，而大部分去依靠父母和亲戚的支持。林峰利认为，一部分年轻人往往因此将父母辛苦了一辈子的钱全部挪用做了自己的购房款，这对自己和父母都是一种伤害。

柏云飞也认为，由于我们传统的思维一直是要拥有一套自己的住房，而这也是造成之前厦门楼市疯涨的因素之一。实际上，在国外，很多人并没有自己的住房。柏云飞希望大家改变一下自己的住房观念。余珍也指出，购房者在购房时要根据自身的需求和经济承受能力来选择房子，如果经济能力只能承受二房的，就不要去购买三房。

张文彪表示：“消费者要相信政府，政府既不会让房价过高过快地上涨，也不希望楼市崩盘，政府对房地产行业的调控一直是以稳定为原则。所以消费者一定不要有不切实际的想法。”同时，他也建议消费者要理性、清醒地根据自己的需要和能力去选择自己满意的房子。

房价有涨有跌，但只要是自己真正需要的，又是自己力所能及的，不管现在是涨还是跌，该出手的还是要出手。理性看待，清醒认识就可以。

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