聚焦全国两会房地产政策走向 关心百姓住房问题

3月，春暖花开的日子。正如火如荼举行的全国两会上，民生再次成为政府最关注的焦点；而作为老百姓提高生活质量的重要标志之一，住房问题也再度摆在了政府面前。

百姓住房无小事。温家宝总理在政府工作报告中用了近600字的篇幅对房地产工作进行部署，明确提出“抓紧建立住房保障体系”，要采取四项措施“推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”。

从2003年开启的宏观调控已经持续了5年，特别是前两年出台的全面而密集的政策，更是涵盖了房地产市场的各个环节；在努力保持房价稳定外，国家也认识到还需要更多地承担起解决中低收入家庭住房难的问题，从而开始加大力度着手实施保障性住房政策。

去年，在对房改10年路进行反思后，国务院关于住房保障的纲领性文件24号文的出台，无疑标志着楼市调控的方向发生了变化，即在完善市场“商品房”的同时，加大“保障房”的建设力度。厦门在这方面显然走在了前列，这就让我们更加关注全国两会的政策新动向。

今年，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告；“增加中低价位、中小套型普通商品住房供应”以帮助中等收入家庭解决住房问题；“防止房价过快上涨”……对此，厦门业内人士的看法可谓一致：对原有政策的落实和完善可以说在意料之中，而对住房保障来说，可谓进入了真正的开局之年，也是至关重要的一年。

厦门众多业内人士向记者表示，当房地产向民生倾斜的时候，可以预见，节能省地型设计将更加风靡，温饱小户型会更受推崇，而廉租房、经济适用房、限价房等，也将成为越来越多人解决住房问题的一条捷径。但不论如何，有了相对合理的政策，在实际操作中，如果投入不足，依旧是纸上谈兵。因此，有了科学合理的政策，还要有切实有效的行动，才真正实现“居者有其屋”，这是业内人士的希望，也是百姓的期盼。

宏观政策依旧从紧不见得是坏事

住宅建设集团有限公司经营部经理 郭晓丹

社会保障性住房的做强做大，对商品房市场来讲有一定的影响，但影响不大，毕竟二者的目标客群不同。市场上的商品房主要针对高收入的家庭，而保障性住房还分为面向低收入群体的廉租房和面向中低收入群体的保障性商品房，也就是我们所说的经济适用房。

经济适用房早在94、95年时就开始建设，但后来逐渐被变卖套利，甚至成为一种以权谋私的手段，这就违背了国家当初搞经适房建设的初衷。

现在我们谈经济适用房建设，如果把这部分房源配给对象的条件放宽，把一些所谓的“夹心层”也纳入到保障体系中，就难免会对商品房市场造成一定的分流。去年政府对保障房的申请条件还是设定得比较紧，今后有可能会有所松动。

另外，政策的依旧从紧在政府工作报告中也显而易见，但从紧也不见得是坏事。去年整个房地产市场都过于疯狂，一些开发商也跟着疯狂，市场仍然停留在粗放状态；而只有通过国家这样的宏观调控，才能使市场回复冷静，开发商才能静下心来考虑客户的需求，比拼内功，把居住品质做高，从而提升整个市场的品质，向精细化方向发展。

以住房保障体系实现“住有所居”

集美大学房地产研究所所长 李友华

党的十七大提出了“住有所居”的目标，今年政府工作报告再次提到“抓紧建立住房保障体系”，就更明确了政策的落实和政府的责任，体现了国家更注重民生、更注重运用宏观手段来调节市场，促使其健康发展。

不同收入群体的住房问题，不可能一次性解决，因此社会保障性住房建设是一项涉及面广、难度大、周期长的系统工程。在扩大供应范围的同时，要特别注意区域的差异化，根据不同的城市化水平、财政能力、中低收入人群的规模和消费能力、土地供应情况等具体考察，提高整体性、前瞻性思路。

在保障性住房中，由于廉租房靠租金收入回收成本需要较长的周期，监管成本也较高，所以我们提倡加大面向大多数中低收入阶层的经济适用房的比重。而在实际情况中却存在着“比重倒挂”的问题，廉租房供不应求，大量的经济适用房却申请者寥寥。我觉得要解决这一问题，可以采取订单式的生产模式，先申请后建设、以需定产，以达到短期内的动态平衡。

在国外，公共住房的市场比重增加5%，商品房的价格就下降3%—4%左右；但在国内，商品房的价格与中低收入群体基本无关。虽然中低收入群体可能会对商品房市场造成一定的分流，但这一中间阶层的规模还有待测定，而且经济适用房还存在面积较小、产权有限、政府回购等问题，所以这部分人群经济状况好转后、房价回归到适当水平时，还是会对商品房有所期待，毕竟在传统观念里，财富的保留还是主要体现在住房上。

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