任志强：数字中的变化

人类为了生存不得不被数字所包围。人类最早形成的文字或象形文字也首先是从计数开始的。没有文字之前，则用物或画道、用绳系扣的方式来记录数字，这都是因为人们的生活离不开数字。

　　计划经济时代，人们对数字并不如今天敏感，并且数位低容易记住。因为是有限的工资收入、低数量的票证或商品供给、小面额的货币似乎用不上计算机，连算盘都只用动几个珠。人们似乎从来未听说过什么GDP、CPI、PPI等名词，自然也不会关心这些数字对生活的影响，甚至银行的存贷款利率都与大多数人无关。一是，人们没有多少家庭有存折，更不用说定期存款了；二是，没有几个家庭能从银行中获得贷款，利息的收入与支出对生活的影响几乎为零。

　　80年代末期开始有了计算器，而今天不但有了计算机还有了互联网，手机也迅速的淘汰了BP机。可喜的突破让数字成了人们生活中无处不在、不可或缺的必需品，人类已被数字包围。数字与每个人的生活与命运密切相关，中国人的生活水平也随着数字的变化在提高与发展。

　　房地产中也有许多数字，并且这些专用数字既与其他的宏观经济数字密切相关，又分别代表着本行业的独立运行状况。但读懂这些数字却要下一番功夫，先要了解这些数字之间的关系、每个数字的定义、每组数据对比中的关系，才能知道其真实代表的市场含义。房地产与其他的数字之间既有成正比的关系、也有成反比关系的；既有共性的理解、也有个性的变化。

　　股市中同样有大量的数据，一系列的表格与数字分别代表着不同的含义，常常让外行的人眼花缭乱。虽然已尽可能的让民众了解更全面的信息，但也仍出现的是买涨不买跌的羊群效应。重要的也正在于真正读懂数字背后的原因。

　　自去年的“拐点”争论开始至今，几组不同的数据从不同的侧面为各自的论点提供着不同的论据支持，让大多数非专业学者型的普通民众一头雾水而无所适从。

　　第一组数据，是去年9月底关于第二套住房贷款新政之后，深广两地的交易量带头下降，并带动房价波动，万科带头降价销售，以此来证明“拐点”的出现。

　　第二组数据，是发改委和统计局关于70个大中城市房价指数的变化。去年10月至今年3月同比增长仍在10%以上，70个大中城市中16—22个城市（每月不同）房价下降，其余城市房价仍然上涨，看不出拐点。

　　第三组数据，是部分城市的土地流拍。许多土地低价或接近于底价中标，土地作为房地产的先行指标而证明进入了拐点。但今年1—3月份的数据中土地的总需求量是大大增加的。

　　第四组数据，是部分城市的土地拍价一片飘红，仍处于上涨的趋势。个别城市今年一季度的税收高涨，其中四分之一来自于房地产与土地拍卖的收入（如北京等地）。

　　第五组数据，是大多数城市的新房、二手房交易量下降。如北京去年一季度推出新房25730套，销售17079套，销售率高达66.4%；今年一季度推出新房18172套，销售4624套，销售率仅为25.4%。除从日销售量看出下降之外，更重要的是销售率在下降。但上海的日销售量下降时，由于推出的新房总量下降更多，则销售率的下降远小于北京。

　　第六组数据，是河南建业两会期间推出的楼盘400多套住房，当日1200多个用户购卡抽签。中海西安的楼盘当日摇号售完。许多二、三线城市购售两旺。

　　第七组数据，是历史上中国的实际存款利率为负时，房价都是上涨的。而今年1、2月份的CPI都居于历史上连续多年的高涨，远远超过了存款利率，即使不收利息税都是负利率，那么扣除利息税之后的实际利率远远低于零值，那么房价又怎么可能下降呢？

　　第八组数据，是今年3月份的后半个月大多数城市的交易量开始回升，尤其是3月的最后一周和4月的第一周，许多城市的交易暴涨。如北京的二手房交易量成倍增长，上海的新房交易量开始井喷，并拉动了交易价格的上涨。

　　第九组数据，是一季度的银行信贷在紧缩的货币政策之下，被严格限制额度与比例，开发商的现金流紧张。两家境外的开发企业均以失败而告终。有人传出“百日之变”的预言。且今年一季度不论是出口增长还是贸易顺差都大大的下滑，一季度的企业利润也与去年同期对比增幅极速下滑。

　　第十组数据，是上市公司公布的去年业绩足以支撑股市的增长，尤其是今年一季度万科的销售面积和销售额与去年同期相比都有巨幅的增长，最先降价并认为出现“拐点”的企业却在拐点的逆市中获得了高额的增幅。

　　去年同期的房价处于较低的增长水平，因此同比中公布的房价指数与增幅都处于较高的水平，但增幅在环比中却是自去年十月之后持续下降的。今年1、2月份尽管同比增长10%以上，但环比增幅逐月下落都小于0.5%的增长，只有三月份回转改变了环比下降的趋势，但增幅也仅为0.5%。说明价格在去年的高位中平衡并未有较大的波动、去年的REICO报告中就预测房价的增幅会下降，到今年6—9月份同比可能会下降，但环比可能交平稳或略增。全年的增幅大约只有07年的一半。

　　每年的调控政策出台之后，大约都会对市场有半年左右的直接影响。买卖双方都担心有“第二只靴子”，会有一段观察与等待期，也是一种耐心的博弈。但几个月之后买卖双方都会松动，都有各自不可告人的原因和需求，市场被按下去的葫芦就会上浮。几乎每年的三月份之后都是交易量的活跃期的开始时段，今年又重复着前几年的经验。不知道四月份的数据是否能证明这样一个循环重复的历史。

　　许多经济学家都认为，长、中、短期的经济运行受不同因素的影响较大。

　　从长期看，一个国家人口是与经济，特别是房地产相关的重要因素。德国的住房总套数已经超过了人口总户数，除少量的改造之外，住房很难成为支柱型产业并价格上涨。但中国的人口结构与城市化需求则与大多数发达国家相反，既存在着各种资源与人口不匹配的矛盾，又同时存在着严重的供求不平衡矛盾，尤其是人口红利的阶段恰恰是年轻人占主导地位的增长阶段。因此需求增长、供不应求的矛盾将在较长期存在，房地产业尚属上升阶段，房价也会持续上升。

　　从中期看，美元经济对中国经济仍有着较大的影响。因此中国的经济增长不可能排除世界经济的影响而独立发展。当世界经济，特别是美元经济出现较大问题时，中国的经济也可能出现较大的增长回落。而任何国家房地产都不可能在宏观背景、总体经济增长差的情况下一枝独秀。这里不是单独一个行业的“拐点”，而是整体经济发展的必然。

　　从短期看，一个国家的经济政策产生的影响力决定着经济与市场的走向，尤其是中国这种尚未完全市场化的经济，政策的影响就更为重要。完全市场化的部分的影响力越弱，垄断与计划性市场方面则政策的影响力越强。房地产就是政策导向影响最重的行业。如土地供给的垄断性决定着供求关系和产品结构；银行的信贷政策、货币政策决定着现金流与扩张速度，也约束着供给的增长；个人按揭政策则影响着消费者的购买能力与意愿；公共政策的城市配套和城市化速度影响着城市人口的增长与城市的吸引力……

　　因此短期中，政策的影响力会造成市场的局部波动，房地产是个不可移动的产品，但资本却可以在不同城市中流动和转移，地方财力的差别与政府的政策导向，已迅速的在城市群中产生了巨大的差异，在不同地区中产生了巨大的差异。因此就出现了前面所说的多组不同数据之中的矛盾，信息的交叉发展中所反映出的恰恰是这种地区之间的差别和市场中的不同反映。

　　只要整体的宏观经济良好，则房地产不会进入所谓的“拐点”，没必要为“拐点”的存在与出现而争论。即使整体的宏观经济增长速度下滑，但某个地区或城市的经济保持着较高的增长，则这个地区的房地产也会平稳与增长。除非这个地区或城市的政府坚决的要让资源不再按市场化配置，坚决的要让房地产发展的慢一些而动用强大的政府资源和政策手段去影响局部地区的经济发展，否则历史的车轮是挡不住的。经济的必然规律会在较长周期中消化政策的短期影响，最终恢复市场的本色。

　　何时买房子，不是个简单的财务或价格上的数字问题，而是个消费的观念与生活享受的问题。买不起或无支付能力的则任何时候都不该买。选择时机的条件首先是有支付能力或通过个人信贷有支付能力，而选择何时消费则是个生活质量何时改善与提高的自主意愿问题。

　　中国政府在签订进入WTO条约时，就宣布了汽车的进口关税会逐年下调，但并未影响购买进口车的欲望。因为不是钱的多少在决定购买选择，而是及时的消费欲望在决定着购买意愿。绝大多数人会在电影的首映时用贵的票价去先睹为快，而绝不会为了省钱而在电影成了旧闻时再去欣赏；绝大多数人也会在新时装出炉时抢先登陆，而不是在时装过季后才去库存，这些都与购房是一个道理。

　　今天的购买首先满足的是今天的消费欲望，明天或后天的购买则可能比别人少享受一段时间，并且可能从近到远、从繁华到荒凉，重新再等待一个地区的成熟。这些精神与物质上的损失大约远远超过了金钱支付上的数字游戏。在房地产中吃这种后悔药的人远远多于那些优先满足消费需求而不是优先满足购买便宜的人数。

　　数字在人们的生活中是个有取有舍的运动，理财的基础就是让固化的资产与货币流动起来。消费同样是用支出换取精神或物质享受的必备条件。尽管财富会在每个家庭的资产负债表两端流动，但人生的乐趣和享受恰恰在这种数字的流动中产生。即使是那些自称为房奴的家庭，无非是负债表的一端资产增加，而另一端负债增加，而不在负债表上体现的正是居住在新房中的精神与物质享受。

　　数字的背后也许正是人们在努力寻找的生活真谛。

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