楼市正在进入“剪刀差”时代

关于剪刀差概念,最初源自前苏联的经济研究,苏联在1921年初走上和平建设轨道后，国家为加快积累工业化资金，人为地压低农产品收购价格，使得部分农民收入在工农业产品交换过程中转入工业部门，当时人们把农业和农民丧失的这部分收入称为“贡税”或“超额税”。1923年上半年，政府的工业和商业部门又再次提高工业品价格，使本来已被政府强制压低的农产品的相对价格水平又大大降低。到1923年10月，同1913年相比，农民需要相当于原来2•8倍的农产品才能换到等量的工业品。苏联政府的这一行为先是引起农民的不满，农民以不买或尽可能少买工业品来抵制，于是导致工业品市场萧条，许多工厂发不出工资，结果又引起工人的不满。在这样的背景下，苏共中央召开了政治局会议和九月中央全会。会议在斯大林的主持下第一次把农业流入工业的超额税正式称作‘剪刀差’，并且在中央委员会下设立了剪刀差委员会，专门从事研究和调整剪刀差的工作。从此，‘剪刀差’这一名词便流传开来。

我国经济学家在八十年代中后期至九十年代早期,掀起了研究剪刀差的高潮,主要集中于工农产品比价方面的剪刀差现象,具体表述是,用做交换的农业产品价格低于价值而用于交换的工业产品则出现相反的变化,由此产生工农产品的价格倒挂现象,导致全社会"舍本逐末",即利用非规则下的农业价值猎取来补充工业积累.后来,言论进一步自由,剪刀差大幅扩容,被引用到各种对比力量发生两极变化的领域.大约有收入剪刀差,说是伴随经济发展,从事大量抽象或具体劳动者收入不及不从事直接劳动者的收入;性爱剪刀差,大约指男女随着年龄的增长身体变化,男人的性欲与能力由年轻时的主导地位到后期退居其次,并佐证以男女婚外情高发特点,男人高潮期在30岁以前,而女性则延后十年.

我们可以把前者称为狭义的剪刀差,后者称为广义的剪刀差,进而我们可以分析楼市的一些现象,尤其是目前的房价与消费人群结构以及背后的收益来源差距与扩大趋势,还有就是商品房领域,保障房领域,也不同存在这种类似剪刀差的现象,一一析之.

一\保障房领域的剪刀差现象.

保障房领域正在产生剪刀差.以前第一代第二代的保障房,惠及对象实际都是一些收入稳定而工作环境也比较优越的一族,我们可以在经济适用房住区发现一代又一代的奔驰与宝马.现在,倒挂现象因制度而缓解,政府明确规定了保障住房的对象主要是城市中低收入住房困难户,并且政府正在着手运用行政管制强化中低端市场的商品性供应,以扩大保障住房的受益范围.

相应的,以前的保障住房要么被政府收购要么按政府给出的政策出售,转化为商品性供应.

二\地价剪刀差现象.

中国的地价大约分三个阶段,八三一后至国三条之前,是中间阶段,前期属政府以较低的门槛与较低的地租多途径多用途多方式出让阶段,属低地价阶段;中期属快速市场化阶段,地价水涨船高,基于楼市的非理性发展,地价泡沫推涨房价的同时,也让地价走出了理性的价值而进入数字时代;现在及将来较长一个时期,地价的剪刀差现象将完全消失,这种力量一方面来自于政府管制严格并实施全方位监督,另一方面来自于市场化管制,包括结构与用地供应量,以及用地条件,还有就是地方政府介入行政限价等等,当然市场出现盘整的时候,开发商积极响应政府的保障住房建设也是因素之一,所以未来的预期唯一可以肯定的就是地价将呈理性回归与良性发展阶段.

如果说调控有什么可喜的一面,那就是促进了土地泡沫的挤兑,数字化土地出让年代结束.但综观三大阶段的地价剪刀差,所造成的后果正在房价中得到表现:第一阶段政府的亏绌在第二阶段大规模回收,从而将这些流失的资金与找回资金的成本一并做为开发成本转移至消费者身上,而消费者中的投资投机者制度性退出或观望性沉淀,从而预期房价还会上涨,这种上涨是还债式上涨,换句话说,以前上涨获得的是纯利,现在上涨获得的不是纯利,有些还可能是逼不得已而为之,为什么有剧变说?这可能主是关键原因之一.

三\货币化前后的剪刀差现象及房价发展特点分析.

货币化分配之前的商品房市场,一是试点意义大于市场发育意义,二是海南风暴吓破了稚嫩的国人,三是它还是个边际产业,是先富阶层与市场经济特区的特殊消费品,事过境迁,恰好是这些边际物业,边缘人群,成为了中国最早的一批食房族,并带动了如火般的炒房现象.

货币化后,按照房价剧涨的分水岭来看也存在强烈的剪刀差,表现为通过房价对城市进行划分,人们也循着这条线来炒房买房与投机投资.当房价掇升至一个高度的时候,同样是这些人,他们会想办法释放手中的存货,但目标不是降低差价部分,而是转战,转移战场,他们非常先见之明地进行长征,声东击西,才是他们利用剪刀差产生的根本战略.详细分析见第六条,理论预期与房价发展方向分析之东西剪刀差.

四\市场快速发展时期的房价剪刀差现象.

我们可以把不偏离价值的普通房子视为一类,把带有严重炒作内容的象商业投资物业\产权式酒店公寓\别墅以及高档住宅视为另一类,那么同样空间,同样地段不同类产品,剪刀差非常明显,如滨江地区的住宅与后街住宅,差价越来越大;如别墅产品与普通商品房,价格差异由两倍至十数倍不等.

这是因为市场快速发展时期供应结构完全市场化导致的,而市场的快速发展,傍生的就是财富的剪刀差,二八定律非常快速地进入到房地产消费领域.

五\消费剪刀差及其主要因素分析.

房价差异大多渊源于消费力的剪刀差现象.东部地区市场经济程度与发达程度优越于内地,民营经济以及就业市场化,创业环境以及经济意识,投资环境等都为这些地区带来政策性效益与经营性效益,还有一个就是垄断性效益,人们曾经统计过,广东东莞一个城市在内地所赚的占到财力的一半及以上,这些地区的消费力扩张后并不一定沉淀在本地,而是通过旅游\异地投资\异地置业\区域连锁等方式向全国发散.

 消费力的剪刀差现象反映到房价方面就是,先富的这些消费首先推进到一个中心城市或全国性明星城市,当这些城市出现剪刀差缩小,房价普涨,他们将眼光转移至非发达地区,再通过剪刀差来获得理想的投资回报.

六\剪刀差的理论预期以及房价发展方向的判断.

1\东西剪刀差:很明显,预期中的东西差距将因为品牌开发商向中西部的战略转移,生产力布局基于资源与人力资源调整而重心发生偏移,西部,相对于东部发达地区的地区,将严格按照剪刀差原理发生着此涨彼消的变化,即东部地区的房价回归而西部地区的房价掇升.这既因为经济基础变化也可能因为投资转移所造成,最终结果是一样的.

2\自住性消费与投资性消费剪刀差:综述一下,房价高涨时期的主要特点是自住性消费占次,而投资性消费占主,预期这一倒挂现象将因为保障住房增持\历史性保障住房不断进入新的保障系统或商品房系统\国家对投机性囤地与炒房进行管制等原因,发生逆转,当自住性消费占主而投资性消费占次的时候,房价首先表现为涨幅的回落,再伴随一段时间的市场盘整,演变为开发领域的适当垄断,从而会让房价稳定在一定水平,不会出现人们预期的,会发生拐点性变化.但如果政府对开发进度进行管制,则房价下行空间加大的可能会增加.

3\城市空心化剪刀差:按照剪刀差原理与正常思路,城市空心化下的房价本原应该是越位于城心位置的房价越高,形成圈层结构.实际并非如此,营销的存在,品牌开发商向城郊化发展以及经济体向城郊结合部转移,城心商务化速度与力度欠缺,导致城市空心化下房价存在剪刀差,这一现象下一发展周期将会加剧,在大城市特大城市,城市空心化实质内容更科学,所以空心化地区的房价将会大幅上升,象京津冀一体化后的廊坊唐山天津保定,象武汉城市圈的周边城市,象上海三角中的江浙交通城镇,都是房价再次提升的敏感区域.

政府如果真的关心房价,应该现在就出台有关防范措施,关注这些地区的城市空心化涨价起点,即地价,对这些地区的出让用地采取特事特办的方式降低房价预期.

以下四个方面的剪刀差现象发生会导致房价下行,它们是:

4\城际与城镇化剪刀差:未来的中国将形成特大城市/大城市与中小城镇一体化趋势,从而置业将严重分流,从而有利于房价的下行.

5\一次置业与多次置业剪刀差:以前房地产暴发时期是多次置业占主而一次置业占次,现在这一倒挂现象将伴随着政府加强对流动人口的居住保障,政府社会保障措施的范围扩大,保障住房建设的深入,以及地方经济照顾中小经济实体的发展等原因,发生质变,即市场中置业将回归到一次置业为主流的时代,从而让房价有了更大的下行空间.

6\置业年龄剪刀差:我国目前有约7%的老龄人口,越是城市化率高的地区,老龄化现象越明显,另一方面就是年轻一代的置业观念发生变化,就业竞争的加剧也会导致置业年龄会趋高,从而延缓市场供应不足导致房价上升的步伐.

7\产品剪刀差:强化结构控制与房产商设计水平的提高,有利于在未来一个较长阶段,形成紧凑实用小巧的主流房源,迎合一次置业需求与老龄化置业需求,还有就是置业年龄提高后的出租市场繁荣导致适度的对中小户型的投资消费,这些因素大约需要三年的盘整时间后发生作用,那时房价剧涨的因子才会自动消失.

综合剪刀差现象的来临与变化,预期中国房价还将上行一段时间,稳定涨幅的目标可以在三到五年时间实现,降低房价的努力将是长期的过程,不要太过乐观.

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