身价越高成交越冷是谁“炒冷”鼓浪屿老别墅

怪圈 推波助澜的房产中介

一位当地的资深中介坦言，到“第三手”的别墅，身价已扑朔迷离。

“事实上，想卖老别墅的其实并不多，很多都是中介或炒房族找上门说服。”鼓浪屿管委会的一官员这样告诉记者。老别墅的业主多在海外，有的权益人达数十人，交易的手续极其繁琐。龙头菜市场旁的一栋近800平方米的别墅，由于其权益人繁多，交易时多次辗转菲律宾、加拿大等让签字授权，花了两年时间才把手续最后办妥。

这就使交易过程大多得倚重中介来完成。但事实上，在鼓浪屿从事老别墅交易影响力最大的中介也仅厦门鼓浪房地产投资有限公司、夏春秋房产鼓浪屿分公司等3家。

马峰是夏春秋房产鼓浪屿分公司的经理，2002年进入鼓浪屿，是最早从事鼓浪屿老别墅买卖的业者之一。他向记者袒露现在老别墅一般的交易过程：有买家看中某一栋别墅后，中介就千方百计找业主；在业主决定出售并开价后，他们一般第一时间告知炒家。只要价格合理，炒家就会当场就揽下来，其他的那些意向买家当然就买不到了。

“从收益上来看，我们也更愿意卖给‘投资客’”，当地的一房产中介坦言，这样意味着这套别墅至少得交易两次，中介可再赚一次中介费。

据记者了解，由于这些老别墅一般无法办理银行按揭，且需要缴纳土地出让金、营业税、契税等约15％的税费，所以炒房族看中老别墅后，一般都不直接过户，而是采用全权委托方式。

“炒家之间也会有竞争，但一般都可以低价购得。”相关中介表示。
乱象 惯于漫天要价的炒家

而付完款、具有全权委托权的“炒房族”，常常并不急着销售。

一方面是这些老别墅年久失修，大多与印象中的“豪宅”相去甚远；另外，在鼓浪屿进行装修审批程序繁多，一般想买的富豪怕麻烦。一位知情的业者告诉记者，“炒房族”往往还要聘请名设计师重新设计，不惜花上百万重新装修。

“但他们的真正目的是放长线钓大鱼，赚暴利。”该知情者以目前市场上开价上千万的一套别墅为例，并透露其实这一别墅第一手交易时，也才500万左右。

经过这一番折腾，再流入交易市场的老别墅身价倍增。目前，这些拟出售的老别墅价位多在8000元—30000元／平方米不等，鼓浪房地产旗下的房源，标价也都在600万元以上，售价上千万的不在少数。

“其实炒房族的这一系列动作也带了坏头，这使得后来即使有业主想卖别墅，也开始习惯随意叫价。”马峰坦言，这就使得老别墅“无价”也“无市”。

“炒家几乎是从两前年开始炒作这些古董级的老别墅。”相关业者认为，正是炒家的介入，有意囤房，使得老别墅身价偏离了市场的正常轨迹，这些做长线的炒家，还无让步之意。

其中一接近某炒家的相关人士的说法很有代表性。“岛内随便一栋别墅，都要上千万，何况这是‘古董级’的，这就说明哪怕市场再冷，炒家也不会随意松手。”该人士认为，关于老别墅身价的市场博弈仍将长期继续下去；而一旦有任何销售，都使交易环节中的多方足够受益。
动向 政府部门拟进行回购

作为“大管家”，鼓浪屿管委会的官方人士披露了一组数据：目前鼓浪屿的老别墅在1000栋左右，其中列入风貌保护的为308栋。

“这些老别墅，其实多数可以交易。”这位管委会的主要负责人同时表示，政府也是鼓励业主进行交易，只有真正的买家，才会让老别墅能够得到更加合理的利用，“因为新主人肯定会对这些老别墅进行修缮，而其一旦入住，也有利于提高鼓浪屿的居住氛围”。

但现状是，这些被意向买家认为已被抬高的价格让交易显得冷清。

这一负责人表示，政府正在酝酿出台新的法规，对产权复杂且相关业主又无具体修缮计划的，政府将介入维修利用，待业主回来后缴纳管理费后退还业主。

另一个大动作是，据透露，有关政府部门也在酝酿收购其中的部分老别墅，有的已经进入洽谈尾声，或近期就有成交。

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