易宪容：银监会整治“房贷三假”意味着什么

“房贷三假”就是指房地产市场的"假按揭"、"假首付"、"假房价"等"三假"行为。据报道，中国银监会近日发布《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》(以下简称《通知》)。即在上个月，银监会有关部门曾到上海等调研，并就房贷资产质量、未来房价走势等问题召开相关的银行人士开了座谈分析会。银监会有关部门从相关的分析中发现，“目前在房地产开发贷款和个人按揭贷款方面还存在一些问题，需要加强管理，采取有效措施，防范风险。”并要求国内各商业银行对房地产市场的“假按揭”、“假首付”、“假房价”等"三假"行为进行严厉整治。有媒体认为，监管部门这样做就在于建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，在于防止房地产企业向银行转嫁风险等。

可以说，从《通知》的内容及监管部门关注的对象来看，对房地产市场的来说意味深长的事情。首先，由于国内房地产市场是由计划经济转轨而来，其基本的信用体系根本就没有建立起来。这就使得一个完全依赖于银行贷款发展的起来的房地产市场，不仅无法以健全的信用制度为基础，而且也无法有一个发展良好的多元化的房地产融资体系。在这种制度规则不健全、市场不完善的情况下，房地产开发商借助于制度规则的不完善，作假、造假不仅容易得逞而且成本低。可以说，为什么早几年无论什么人只要购买房子，都能够从商业银行借到钱，这就在于房地产开发商、商业银行、律师及当事人一起合谋的结果。否则，许多达不到个人住房贷款市场准入者就会拒绝在银行贷款的大门外。

对于“贷款三假”的当事人来说，为什么这些人愿意合谋？就在于其利益极端化使然。对于商业开发商来说，“贷款三假”的任何一种方式，都在于能够从银行体系套出更多钱，并利用这些钱来套取国家之财富，来获得更高暴利，来便利掠夺社会之财富。对于商业银行来说，就在于商业银行的当事人可以通过贷款规模扩大而提升其业绩，并在短期内获得更高的奖金，但由于这些贷款一般都中长期贷款，只要这些贷款短期内不出问题或房价短期内不下降，这些贷款未来风险洪水滔天，对其影响也不会太大。而对律师来说，业务当头，多一笔业务也就多一笔利润，但不要承担其责任何乐而为；对于购买的当事人来说，“贷款三假”，不仅在于能够便利在套取商业银行的资金，而且可以提高其银行金融杠杆率，用更少的钱，甚至不用自己的钱来撬动银行更多的资金，个人获得更大的利。但是，所有的这一切，商业银行贷款一旦出现问题，全部的风险只得由商业银行来承担。

其次，管理层严厉整治住房“贷款三假”，说明了目前国内商业银行这种现象不仅普遍而且也十分严重。特别是国内房地产市场以投资或投机性为主导市场转变为以居住为主导的市场时，不仅房地产市场的价格会逐渐地回归理性，而且住房的需求也会迅速下降。在这种情况下，不仅老的“贷款三假”会不断地披露出来，而且房地产开发商面对楼市需求的压缩、销售低迷、资金面的紧张也会采取各种方式来制造新的“贷款三假”，从而使得“贷款三假”进一步恶化。因此，管理层在这个时候发《通知》，不仅在于“贷款三假”问题普遍性与严重性，也说明了房地产市场面对问题的严峻性。

第三，管理层为什么要严厉整治住房“贷款三假”？不仅在于要把商业银行住房按揭贷款的风险防范未然，防止中国式次贷危机出现，而且在于落实今年总理工作报告中及2008年国务院工作要点所提出的严厉打击房地产市场炒作，让国内房地产市场成为一个民生的市场。可以说，为了落实党的十七报告的基本精神，为保证政府工作报告政策具体实施，中央政府不仅在信贷政策上要严厉打击房地产市场炒作政策工具，而且还有一系列政策手段来保证这些精神具体落实。只有这样，中国房地产市场才能够走向持续健康发展之路。这也就银监会整治“房贷三假”的意义所在。

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