地价下降房价不一定降 经济学家力主公开成本

自今年初以来，沈阳市公开挂牌拍卖地块出现了大量流拍现象，最近一次拍地，只以高于底价2元的价格成交。这与去年房地产开发商不惜高价争相“囤地”的情况形成了鲜明的对比。

地产界与公众舆论对房价“拐点说”尚存争议，但是，随着国家宏观调控政策加力，公众购房理念逐步趋向成熟，不仅是沈阳，好多城市都出现了住房成交量下滑，房价松动的迹象。从理论上讲，地价下降意味着房价成本下降，对房地产市场会有一定的引导作用，对购房人来说，无疑是好事。但是地价下降一定就会带来房价下降吗？我们不妨来看看房价成本的构成。一般说来， 房价成本主要包括这么四项：地价成本、建筑安装成本、各项配套成本和企业运营成本。应该承认，由于企业的管理水平不同，房价成本还存在房产所处地域、楼层、季节等个性差异，企业运营成本构成有一些不确定因素。但是笔者以为，除开企业经营等弹性成本需要进行综合权衡以外，地价、建筑安装、配套费用等成本实际上占了房价成本的大头。地价下降以后，住房该如何定价呢？

关于商品房定价的问题，经济学家易宪容力主公开房价成本：“合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。没有这个前提，定价机制就有问题。让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性地判断房地产市场，房价就能更趋理性。”

事实上，由于开发商与消费者之间信息不对称，一段时间以来，房价信号是失灵的。在去年福布斯中国富豪榜上，房地产商占据了十大富豪中的6席。前期的“暴利行业揭秘大调查”显示，近4000位网友从26个候选行业中选出2008年的十大暴利行业中，房地产业位居暴利之首。某地开发商更是表示，房价降三成还有15%的利润空间。种种事实表明，房价存在非理性暴利。

笔者认为，地价下降，除了政府减少土地出让收入，开发商成本降低以外，是否真能给购房人带来实惠，指望开发商主动放弃暴利并不现实。要让楼市健康有序发展，房价回归理性，在当前状况下，政府做好廉租房、经济房的文章，是必要的。但是建立合理的房产市场定价机制，还原房价成本，压缩房价暴利空间，让开发商与消费者在法律和市场的框架内公平博弈，尤为重要。

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