开发商的“贩毒”人生

08上半年，对于开发商来讲无疑无比黯淡的。去年这个时候，开发商见面互相问候语都是：“哥们，你那项目赚大发了吧”，如今，大家见面都问：“咱们的资金还能支撑多久？”残酷的事实摆在开发商面前，如果楼市继续进一步恶化，市场进入深度观望，那么也许有开发企业离结束生命就为时不远了。
 

通常情况下，开发商的资金来源主要源自三个渠道：一是银行贷款；二是在资本市场上获取融资；三是依靠销售回款。然而对于现在的开发商来说，上述三个渠道都不通畅，甚至有渠道完全是“红灯”。国家货币紧缩，房地产成为银行贷款的“高风险回避区”；在资本市场上，无论是H股还是A股，融资IPO基本上“无门”；而开发商在往年能够控制的销售回款方面，上半年销售重度，虽然开发商也采取了适度降价、大力促销等手段，但是市场并没有明显的回暖，相反深度观望的趋势日渐明显。

更让开发商雪上加霜的是在上半年，坏消息几乎不断。股市极度低迷，在过去几年里，楼市股市存在的此涨彼跌的“跷跷板”效应在今年荡然无存，从股市撤离出的资金非但没有进入楼市消费，反而从某种层面上带弱了楼市，这让开发商郁闷无比。股市6月10连阴，楼市更加萧条，去年媒体热炒的热钱消于无形，此外进入5月份以来，居民存款持续攀升，银行大量巨额资金潜伏。

居民宁愿把存款放进银行也不愿意买房，而银行更始愿意把手中的大笔巨额资金“闲置”也不给开发商贷款。当开发商融资、贷款无门，而且销售回款缓慢时，就意味着开发商最常规的两大资金来源全部亮起“红灯”，资金压力之下，开发企业只能走旁门左道，追寻更高成本更高风险的“场外”资金。

开发商场外资金的来源目前主要有两个渠道：一是通过“硬关系”从银行贷款；二是民间借贷，宿称“高利贷”。前者从银行贷款的利率高达20%，这其中银行拿走利率的8%，中间人拿走的是所谓的“融资顾问费”，如此高利率贷款，开发商却毫不犹豫，因为毕竟拿到了钱，就能再熬半年，市场一旦好转，就能缓过气来，20%的利率对于高房价来说尚算合理。

而民间高利贷，很多开发商对这个“雷区”还是很小心翼翼的，不到万不得已之时，是绝对不会去碰的。但是进入6月份以来，越来越多的开发商开始进入雷区了。“高利贷市场因为开发商的介入而开始变的繁华，其中典当行的生意比去年至少增加了50%”，一位知名典当行的董事长如是说。高利贷的资金成本之高，令人诧舌，在温州和江苏等民间借贷发达地区，月息6分，高者能达到8~9分，如果按照年利息计算，利率低者60%，高者甚至达到100%以上。这样的高利贷，被当地人称之为“只有贩毒才能贷得起”。

那么开发商真的有如此胆量经历“贩毒人生”，我想大部分企业还是抱有侥幸心理，狂赌房价在经历一段时间的低迷之后还会继续飞速上涨。只要房价能够保证高速上涨，企业就不会垮，资金链就一定能衔接上。但是开发商现在也非常清醒，那就是按照目前楼市的发展态势，非常有可能再持续低迷一年甚至半年，到那个时候，压在他们头上高利贷包袱就会直接把他们砸死。

因此在未来的1~2月，相信会有越来越多的开发商要走两条路：一是在尽可能想办法继续获取“生命”资金；二是降低开发项目的利润预期，通过下降房价加快销售速度，争取更快回收资金，以达到“求生”之目的。从现在来看，开发商降价应该尽快着手，如果越晚降价，以更大幅度降价的可能性就越大，而且对购房者的负面影响就越大。在这里大胆预测一下，今年楼市的红5月是“黑5月”，而往年的“金9银10”黄金销售期将变成楼市全面下调期。你若不信，咱们走着瞧！

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