香港房地产周期对大陆房地产市场的启示

由于香港在土地制度、房地产管理制度、开发模式、住房保障等诸多方面具有一些相似的特征，因此，分析香港房地产周期以及发展过程中的经验教训对于大陆房地产市场有一定的启示作用。

一、香港房地产周期

自二战结束以来，香港房地产市场在波动中快速发展，经历过多次高峰与低谷的周期轮转。由于香港在土地制度、房地产管理制度、开发模式、住房保障等诸多方面具有一些相似的特征，因此，分析香港房地产周期以及发展过程中的经验教训对于大陆房地产市场有一定的启示作用。60年来，香港房地产市场大约经过了六个繁荣期及相应的低谷期。

第一个繁荣期：1946年—1950年，即二战结束至朝鲜战争爆发的这一段时间。

繁荣原因

二战结束后，经过战争破坏的香港满目疮痍，建筑物损坏严重，加上战后人口大量回迁以及因大陆内战而逃难来香港的大量人口，使得香港的住房极为紧张，大部分居民的居住条件十分恶劣，极为简陋的棚屋、木屋和纸皮屋众多，“房荒”现象十分严重。由于缺房，房价、地价和租金飙升，尤其是租金上涨迅速、涨幅巨大，因为绝大部分当地市民和逃难人口都买不起房，只能选择租房。短时间内急剧增加的近百万人口给市场创造了巨大的需求，成为香港房地产市场繁荣的主因。此期间，房价上涨相对缓慢，因当时房屋买卖以整栋为主，能够购买者极为有限，直到吴多泰和霍英东两位前辈分别创立“分层出售”和“分期付款”模式之后，物业交易量才迅速增加，这一阶段，虽然发展较快，但由于需求相对较大，没有出现投机和过热现象。

衰退原因

1950年6月朝鲜战争爆发，10月中国人民志愿军入朝参战触怒了美国，受美国操纵的联合国对中国大陆实行制裁、禁运，香港传统的支柱产业——转口贸易一落千丈，经济陷入萧条，刚刚开始繁荣的房地产市场受到波及，陷入萧条。

第二个繁荣期：1953年—1957年

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