房价分化进一步加剧 五年内会诞生20万元豪宅

6月15日，一个细雨缠绵了几天的凉爽午后，在嘉里中心10楼的办公室，来自加拿大多伦多拥有70年房地产开发经验的Tridel上海部经理Tony Tong与上海佑威房地产研究中心主任薛建雄，进行了一场有益于中国房地产业发展的探讨。这场长达6个小时的会议，可能会改变开发商、购房者对房地产业的观念。

充分互动才能让房产适应需求

据Tony Tong先生的介绍，加拿大由于所有的土地都是私有的，任何开发商都得通过各种不同的渠道从私人手里获得土地。虽然，加国政府会在国家经济发展需要的前提下，对土地的使用功能有所限制，但并没有明细的硬性限制。而开发商所获得的土地，要开发成怎么样的项目，详细情况需要得到市政议员的多数认可，同时还要获得所在社区居民的多数认可，而且无任何合理合法的反对意见，另外由于加拿大政府为了避免房地产出现泡沫，银行为了避免项目烂尾损失，要求房产预售七成左右才会发放商业贷款。

在以上前提的限制下，就要求开发商获得土地之前，就需要研究做什么样的项目对当地的城市发展最有帮助、并能够融入社区获得目标客户的认可，这样才能够获得市政议员和社区居民的认可，并达到理想的预售效果，以获得银行的支持。

期间的任何一步没能达到要求，都可能影响到项目的发展。因此，在整个开发流程中，开发商都要根据市政、社区、目标购房者的要求，不停地调整完善项目规划，以求协调各方的需求。

薛建雄认为，在国内整个开发流程都是在开发商和政府这两个并非真正的使用者身上通过，由于这些人都并非最终的真正使用的受益或受影响人群，而开发商和政府部门对将涉及众多人群长时间使用的房产，不可能有深切的体会及了解。特别是在目前供不应求的楼市情况下，开发商就更不会有足够的精力去考虑这些需求。在这种情况下，所造出来的房子对城市经济、对社区的和谐进步、对购房者适用的舒适性等都难以达标。最终导致了人们对开发商的满意度极低，对房产的投诉抱怨不断。

虽然，目前中国房地产的开发流程存在着极大的问题，但其主要原因是我们国家目前的经济还相对不发达，房地产行业还处于初步发展期。过去几十年所积累下来的需求（主要是对现代居住环境的需求）在98年房改后短时间集中暴发，而98年刚刚建立成型的中国房地产业，开发能力还相对不足，只能尽量减少各方的协调和磨擦以求快速开发，只要能够最大程度上适用市场需求的产品，同时也培养和积累专业人才。另外，国外的通过各方协调出来的成本之高，也是目前经济条件下国内开发商和购房者都难于承受的。

事实上，不论是加拿大还是美国，在二战后的经济重建中，也面临着住房供不应求、房地产专业人才缺乏和低成本需求，造成房地产开发初期价格严重脱离价值的困境。在随后的15-30年的时间里，才逐步改变供不应求和产业落后的状况。

因此，国内房地产业目前的困境有其必然原因，但是借鉴国际经验，我们可以改造和加快这个流程的进度，发挥我们的后发优势，以求在最短的时间内满足国家经济发展需要、社会和谐需要和购房者的需要。

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